青岛最“佛系”开发商，也坐不住了？

有时候，往往只需要一个信号，就会引发房地产市场的巨大震动。

▲市北都心琅悦售楼处

最近的青岛楼市，这个信号是保利打出来的，市北都心琅悦售楼处开了，随之爆出来的价格，像是往平静的湖水里扔了一颗深水炸弹：预计精装2.3万起。

要知道，都心琅悦门口就是双地铁，开发商是央企保利，房子还是精装修、一梯一户……这样的配置，搁在两年前的新都心，3万都得排队。但是现在，2.3万！

1、

扯下新都心的遮羞布

房地产市场有个潜规则：新盘入市，通常会参考周边竞品，稍微低一点点叫“高性价比”，低太多那就是“砸场子”。都心琅悦这次不仅是砸场子，简直是把桌子都掀了，直接把新都心板块的遮羞布给扯了下来。甚至远一点的老四方、东李那些还在卖2万左右的盘，现在都得瑟瑟发抖。

▲都心琅悦售楼处

买房人的账算得比谁都精。既然能用2.3万买到最新的产品、最好的品牌、不错的地段，谁还会去接盘那些设计理念停留在五年前、价格还死扛着不降的“库存货”？

现在的楼市，产品迭代速度快得惊人。去年的新设计，今年可能就是标配，明年就成了过时货。而此刻压力最大的，莫过于同在新都心板块的华新园央和府。

以前大家说起这个盘，总觉得它有一种谜之自信。不管市场怎么变，它就硬挺着，不紧不慢。但现在，面对保利这种“降维打击”，这种自信还能撑多久？

2、

剥开“现房”的外衣

市面上对华新园央和府的评价，两极分化很严重。

▲华新园央和府

有人挺它，理由很硬核：现房。在这个“烂尾”新闻时不时就要吓唬一下购房者的年代，“所见即所得”确实是一颗定心丸，不用担心开发商卷款跑路，是实实在在的安全感。

但是，安全感能当饭吃、能当完美的居住体验吗？只要你去实地走一圈，就会发现：

首先是容积率。3.1的容积率，在现在的改善盘里，确实有点“感人”，楼太密，带来的直接后果就是挡光。

▲华新园央和府

其次是让人头疼的噪音。靠近重庆高架路，这真不是装几层隔音玻璃就能完全解决的。

最让人想吐槽的，其实是户型设计。这就是或者“慢慢卖”带来的最大弊病。房子是几年前设计的，当时的理念放在当年可能还行，但放在现在来看，真的是拉胯。

▲华新园央和府115㎡ 户型

央和府的部分户型，老旧的布局，甚至有些户型还存在明显的硬伤，再加上两栋精装房一言难尽的精装质量。

从2022年开盘卖到现在，央和府目前剩下的135套房子，要么是贵的高楼层，要么是根本没法看的低楼层。这哪里是“佛系”，这分明就是尴尬。

▲华新园央和府网签数据

性价比这个词，在央和府身上，正在变得越来越稀薄。如果说以前，大家还能为了新都心这个地段忍一忍，那么现在都心琅悦、棠玥和境等新盘，把更好的产品摆在面前，价格还更香，你让购房者怎么选？

3、

“佛系”人设崩塌？

青岛地产圈里，本土开发商华新园，一直是个神一般的存在。华新园以前卖房子，那叫一个傲娇：不讲价、不降价、爱买不买……完全没有那种为了业绩拼命的狼性，被贴上了“最佛系开发商”的标签。而且华新园已经好久不拿新地块了，以后也没有新项目了。

▲华新园央和府景观

这种策略，在房价上涨的年代，是躺赢。但现在，时代变了。现在的楼市逻辑是：现金为王，流速至上。房子放得越久，不仅不会升值，反而因为设计过时、产权时间缩水、竞品挤压，变成“负资产”。

所以，你会发现，这个“佛系”开发商，最近也开始坐不住了。别看它表面上还端着，背地里的动作可一点都不小。看看最近的政策：全民营销。你知道央和府现在的佣金有多夸张吗？税前5万一套！还有李沧的君望公馆、崂山的东宸府，佣金都是几万甚至十万地往外砸。

▲华新园竟然还有这么多项目没卖完

尤其是央和府，剩那100多套房子，价格也在悄悄“跳水”。那个143平的户型，以前那是改善的门面，现在直接打出了“特惠大放价”，最低干到了299万。

这意味着什么？意味着那个曾经“不差钱、不着急”的华新园，终于意识到了危机的临近。它发现，自己引以为傲的“库存”，如果不赶紧换成钱，可能就要砸在手里了。

华新园的现状，其实是很多青岛老牌本土房企的缩影。手里还握着好几年前甚至十多年前项目，像珑台、河岸首府、映月公馆这种开了盘十多年的“化石级”项目，现在再拿出来卖，除了便宜，还有什么出路？

▲华新园央和府（右）

房地产现在已经进入了“产品为王、价格为王”的时代。在这个产品力疯狂内卷的时代，现房虽然诱人，但如果产品跟不上时代，价格再低也难言性价比。青岛楼市，去年出现了几个“腰斩盘”：鲁昊棠琳湾、弘通修远城、中联依山伴城……曾经也是熬着不着急卖，结果呢？熬成了“古董盘”，最后只能大降价“腰斩”出货。华新园显然不想步后尘。

▲华新园央和府

这世上哪有什么真正的佛系，不过是没被逼到墙角罢了。对于买房人来说，这反而是个机会，但也更是一个陷阱。机会在于，确实可能砍到一个前所未有的低价；陷阱在于，买到的，可能是一个注定要跑输大盘的“过时产品”。