深度分析~龙华阳基御龙湾为什么便宜？地段位置如何，得房率多少

阳基御龙湾便宜核心是商品房占比低、品牌溢价弱、密度高、城市界面一般，叠加市场竞争与刚需定位；地段为龙华福城地铁 4 号线竹村站上盖，通勤强但周边界面待改善；得房率不含赠送 73.26%-79.25%，含赠送最高 93.43%。以下是详细说明：

为什么便宜

1. 商品房占比极低：一期 01 地块 1292 户中，商品房仅 133 套（占比 10.29%），其余为回迁房 799 套、保障房 360 套，居住圈层复杂，二手流通与保值可能受影响，定价被迫亲民。
2. 开发商品牌溢价弱：阳基集团是深圳本土二级资质开发商，知名度与全国性房企有差距，定价以走量为主，无高端品牌溢价。
3. 项目自身短板：一期容积率 5.32，梯户比 3 梯 6 户 / 3 梯 8 户 / 4 梯 8 户，高峰期电梯等待时间可能较长；物业费 7.98 元 /㎡/ 月，高于普通住宅；部分户型有暗卫，影响居住体验。
4. 周边界面与配套：临近观澜大道主干道与地铁线路，部分房源易受噪音与扬尘影响；周边民房与老旧建筑较多，城市面貌一般；对口学校为名校分校，教学成绩尚未经长期验证，学区成熟度存疑。
5. 市场竞争与定位：观澜板块新房供应较多，竞争激烈，开发商为回笼资金采取降价策略；项目定位刚需，主打 65-135㎡2-4 房，通过控制户型面积降低总价门槛，定价务实。

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地段位置如何

1. 核心区位：位于龙华区福城街道观澜大道与翠幽路交汇处东南侧，是地铁 4 号线竹村站 D 出口上盖物业，步行约 3-5 分钟进站，4-5 站到深圳北站、11 -12站到福田口岸，自驾 700-1000 米可达沈海高速福民收费站，通勤便捷。
2. 区域规划：隶属深圳都市核心区辐射范围，片区内正推进 “鹭湖科技文化片区” 以及 “华润小镇” 规划，重点发展科技研发、文化创意等产业，未来有一定发展潜力。
3. 配套情况：自带约 4.89 万㎡商业综合体，预计 2026 年随住宅同步开业；配建 12 班制幼儿园，对口龙华区外国语学校教育集团福城校区；周边有深圳市人民医院龙华分院等医疗资源，但周边城市界面与配套成熟度仍有待提升。

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得房率多少

• 不含赠送：73.26%-79.25%，因户型不同有所差异，如 65㎡户型约 73.26%，83㎡户型约 79.25%。
• 含赠送（阳台、飘窗等）：78.98%-93.43%，其中 95㎡四房南北通透、五开间朝南，得房率最高可达 93.43%，空间利用率在同类型刚需盘中表现突出。
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总结

项目是地铁口刚需定位的高性价比项目，适合预算有限、重视通勤与空间的买家；若更看重圈层、品质与学区确定性，建议对比周边二手或其他纯商品房项目。

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