受托人以低价卖房给自家女儿，法院判全额赔偿损失｜借名买房律师

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案情介绍

2003年，张明远（时年未成年）名下登记了一号房屋。2012年，因“做生意需资金”，他通过公证委托姑姑李文慧代为出售该房。

然而，李文慧并未挂牌出售，而是在2012年12月27日，以8元价格将房屋“卖”给自己的女儿李思琪，并于4日后完成过户。

2013年，张明远得知此事，立即起诉要求确认买卖合同无效。但法院认为：

“合同形式合法，不构成恶意串通，且张明远可另案主张赔偿。”

败诉后，张明远转而提起委托合同违约之诉，要求：

李文慧赔偿房屋市场价值517.6万元；

支付利息（按年24%）；

李思琪承担连带责任。

李文慧辩称：

房屋实为她全额出资购买，仅因规避风险借张明远名义登记；

过户是“拿回自己房子”，非恶意处分；

8元是建委工作人员建议填写的“象征性价格”。

裁判结果

法院判决：

✅ 李文慧赔偿张明远经济损失517.6万元；

✅ 按同期贷款利率支付利息（非24%）；

✅ 李思琪承担连带赔偿责任；

法院说理

借名买房关系不成立

虽有资金往来，但无证据证明购房时三方达成“借名”合意；

房屋登记在张明远名下近10年，李文慧从未主张权属；

录音中仅称“我出过钱”，未明确“房子是我的”；

产权归属以登记为准，出资≠所有权。

受托人严重违反忠实义务

委托目的是“出售变现”，而非“转移至亲属名下”；

以8元交易，明显背离委托宗旨，构成重大过失；

根据《合同法》第406条，受托人因过错造成委托人损失，应赔偿。

买受人非善意，承担连带责任

李思琪作为李文慧之女，明知8元价格不合理；

未支付对价，不属于善意取得；

与母亲存在共同损害委托人利益的行为，应连带赔偿。

利息按法定标准支持

原告主张24%无法律依据；

法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。

胜诉办案心得

本案是“委托卖房被恶意操作”的典型维权成功案例，关键策略如下：

转换诉讼策略：从“确权”转向“索赔”

前案已确认合同有效，继续纠缠“无效”徒劳。果断转向委托合同违约之诉，聚焦“赔偿损失”，切中要害。

用评估报告锁定损失金额

申请法院委托评估，确定2012年房屋市值为517.6万元，将抽象损失转化为具体债权。

瓦解“借名买房”抗辩

强调：

无书面协议；

无购房时合意；

长期未主张权利；

登记公示效力优先。

成功守住“张明远是真实权利人”的底线。

追究买受人连带责任

抓住“8元交易+母女关系”这一明显异常，论证非善意取得，扩大责任主体，保障执行到位。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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