借名购买2008年前经济适用房遭起诉，借名买房律师助力借名人胜诉维权

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案情介绍

陈嘉树向法院提出诉讼请求：要求确认其与周雨桐之间就一号房屋（经济适用房）的转让合同无效。

陈嘉树诉称，其名下的一号房屋是其享有政府提供的政策优惠购买的经济适用房，周雨桐代其签订购房合同并支付了购房款，其于2016年取得该房屋所有权证。虽然A号民事判决书、B号民事判决书、C号民事裁定书均认为其与周雨桐之间就一号房屋形成了借名买房关系，但周雨桐没有资格购买经济适用房，双方之间的借名买房关系违反我国相关经济适用房转让的规定，故诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。

周雨桐辩称：不同意陈嘉树的全部诉讼请求。第一、陈嘉树系恶意诉讼，应受法律制裁。陈嘉树的本次诉讼请求已经在另案中得到审理查明，A号判决书、B号判决书以及C号裁定书，已对案件事实进行了调查和认定，上述判决书均已生效，具有既判力。陈嘉树再次提起本案之诉，属于恶意诉讼，违反“一事不再理”的法律原则。第二、双方之间的借名买房关系，不违反法律、行政法规的强制性规范，更未违反效力性规范，双方之间的行为应受法律保护。第三、陈嘉树的行为不仅是恶意缠诉，更违背诚实信用原则。一号房屋是其全额出钱、出力购买和装修，所有购房相关手续均由其办理，且自房屋交付后其一直占有使用至今十余年，其才是一号房屋的真正实际权利人。陈嘉树对借名买房事宜完全知情，现其再次恶意提起诉讼，主观恶意明显，意在侵吞其合法财产，违背诚信和做人的基本道德水准，应受法律制裁，请求法院查明事实，驳回陈嘉树的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2004年3月31日，陈嘉树与甲公司（售房单位）签订《商品房买卖合同》，约定陈嘉树购买一号房屋，房屋建筑面积59.23平方米，房价款261336元。2016年3月16日，陈嘉树取得一号房屋不动产权证书，权利性质为经济适用房。

另查，陈嘉树曾以房屋买卖合同纠纷为由将周雨桐诉至法院，要求周雨桐腾退一号房屋。法院于2017年12月23日作出A号民事判决书，认为：根据查明的事实，一号房屋的买卖合同虽记载买受人为陈嘉树，且以陈嘉树的名义办理了房屋所有权证，但买卖合同中“陈嘉树”字样实际由周雨桐代签，周雨桐支付了该房屋的全部购房款，并自房屋交付之日起实际使用该房屋，且有关买卖该房屋的相关资料原件均在周雨桐处，结合周雨桐提供的证人证言，法院认定陈嘉树与周雨桐之间形成借名买卖关系，即周雨桐借用陈嘉树名义向甲公司购买一号房屋，故判决驳回陈嘉树的诉讼请求。

陈嘉树不服一审判决，提起上诉，主张其对一号房屋享有所有权，一审未提供充分证据证明双方存在借名买房关系，即便存在借名买房关系，该合同亦应属无效。法院于2018年3月28日作出B号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，陈嘉树申请再审，法院于2018年9月28日作出C号民事裁定书，裁定驳回陈嘉树的再审申请。

裁判结果

驳回原告陈嘉树的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，人民法院的生效判决已经明确认定周雨桐和陈嘉树之间就一号房屋形成借名买卖关系，即周雨桐借用陈嘉树的名义向甲公司购买涉案经济适用房，该事实已经过生效法律文书确认，具有既判力。

本案的核心争议焦点的是，双方之间就一号房屋（经济适用房）的借名买房合同是否无效。法院认为，经济适用房属于政策性保障住房，其交易效力受相关政策影响较大，应结合房屋买卖合同签订时间、政策规定综合判断合同效力。

本案中，一号房屋的《商品房买卖合同》签订于2008年4月11日之前，根据当时的相关政策规定，并不否认该时间段内借名买卖经济适用住房合同的效力。同时，周雨桐已全额交付一号房屋的购房款，自房屋交付之日起持续占有、使用该房屋至今，且持有全部购房相关资料原件，双方之间的借名买卖行为系真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形（如恶意串通、损害国家利益、社会公共利益等），故双方之间就一号房屋的借名买房合同应属合法有效。

关于陈嘉树主张“周雨桐无经济适用房购买资格，双方借名关系违反相关规定”的意见，法院认为，涉案借名合同签订于上述政策节点之前，且周雨桐作为实际出资人，已全面履行了购房相关义务，其借名买房行为并未违反效力性强制性规定，故对陈嘉树的该主张不予采信。

综上，陈嘉树要求确认其与周雨桐之间就一号房屋的经济适用房转让合同无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院依法予以驳回。

办案心得

结合本案核心冲突，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人（尤其是经济适用房借名买房的实际出资人）参考，助力大家依法维护自身合法权益：

1. 经济适用房借名合同效力，核心看“签订时间+政策规定”。本案中，我方精准把握涉案合同的签订时间（2008年4月11日之前），结合当时的政策规定，明确该时间段内的借名买卖经济适用房合同不被否认效力，这也是反驳原告核心主张的重要法律依据。提醒当事人，涉及经济适用房借名纠纷，务必先明确购房合同签订时间，结合对应政策判断合同效力，避免因对政策不了解而错失维权关键。

2. 实际出资+持续占有+持有资料，是借名买房维权的核心佐证。本案中，我方重点提交了周雨桐全额支付购房款的相关痕迹、长期占有使用房屋的证据（居住记录、物业费缴纳凭证等）、持有全部购房资料原件的证明，结合生效法律文书确认的借名事实，形成完整证据链，充分证明周雨桐系实际权利人，反驳了原告的无效主张。提醒实际出资人，借名买房期间，务必妥善留存购房款支付凭证、房屋占有使用相关证据、购房资料原件，这是维护自身权益的核心支撑。

3. 精准抗辩“恶意诉讼+一事不再理”，筑牢维权基础。本案中，原告在已有生效判决确认借名关系、驳回其腾退诉求的情况下，再次起诉主张合同无效，明显属于恶意诉讼、重复起诉。我方代理律师精准提出“一事不再理”的抗辩意见，强调生效法律文书的既判力，成功说服法院认定原告系恶意缠诉，为当事人维权奠定基础。提醒当事人，遭遇对方恶意诉讼、重复起诉时，应及时提出合法抗辩，避免陷入被动。

4. 经济适用房借名纠纷专业性强，务必委托专业律师维权。本案案情复杂，涉及经济适用房政策适用、生效法律文书既判力、合同效力认定等多个难点，我方律师精准梳理案件事实、检索对应政策及法律依据、制定针对性抗辩方案，精准反驳原告全部诉讼请求，助力当事人胜诉维权。实践中，经济适用房作为政策性住房，其借名纠纷的法律适用、政策把握难度较大，若你是借名买房的实际出资人，遭遇名义登记人起诉、否认借名关系、主张合同无效等纠纷，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理证据、制定抗辩方案、精准维权，全程护航你的合法财产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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