向地下要空间！广州停车难题有解了？

为了解决停车难的问题，广州可真是拼了！

继新修订的《广州市停车场条例》之后，近期又印发了《广州市规划和自然资源局关于优化广州市地下空间开发利用若干措施》。

这次印发的地下空间开发新政策，瞄准的正是城市“向下发展”的痛点，也为解决停车难题提供了新思路。

新政明确提出，支持采用“竖井式”、“沉井式”等新型技术建设地下停车场，这类项目在计容面积方面享受优惠。

在广州越秀区一德路已经有过类似探索，这里正在建设一个深达69米的沉井式停车场，将在仅1750平方米的地块上，创造出300个全自动泊位。

相比传统地下停车场每层约2.8-3米的层高，这类新型停车场通过更紧凑的设计，能在同样深度的地下空间里，多规划出30%-40%的车位。

全自动化的存取流程，也使得人力成本相比传统停车场可以减少约70%，这使得其运营成本更低，长期来看有助于稳定甚至降低停车费用。

而此次新政就明确，这类项目只将转换层（地面层或负一层）的单倍投影面积计算建筑面积，且不计入地块容积率，减少了开发阻力。

从经济角度看，一个沉井式智能停车库的投资回收期约为8-10年，远低于传统停车场15年以上的回报周期，开发商的积极性将得到提升。

随着这类停车场数量增加，市场供需关系逐渐平衡，停车费有望回归更加合理的水平。

除了停车，地下空间开发新政还有其他值得关注的亮点。

首先是地价优惠。如果你是一个开发商，想开发地下空间，成本是个大问题，现在政策明确，首次出让的地下空间实行地价向下递减：负一层按地上地价10%、负二层按5%计收，负三层及以下免缴。

这意味着开发商可以大幅降低开发成本，增加项目的可行性。

△图片来源：摄图网，已获授权

新政还规定，地下空间土地出让金还可以分期缴纳，首次缴纳比例不低于50%，余款可在签订合同后12个月内付清，只需要按照1年期贷款市场报价利率支付利息。

这对现金流紧张的开发商来说，无疑也是个重大利好。

而且，地上地下计容建筑面积可以分别核算，又解决了地下空间利用时容积率计算的难题。

更重要的是，地下计算容积率建筑面积不可向地上腾挪，这意味着不会出现开发商为了地上容积率而“牺牲”地下空间的情况。

地下空间单独确权是这次政策的另一个亮点。

在保证功能独立、符合相关技术标准规范的基础上，国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。

换句话说，以后地下空间可以获得独立的产权证明，为后续的转让、抵押等提供了法律保障。

而对于已建成并确权的地下空间，支持权利人凭三维地籍调查成果申请更换不动产权证。

这解决了历史遗留问题，为已有地下空间的合法化使用提供了路径。

政策还支持在地下轨道交通建设范围内设置自持便民服务设施，为市民提供便利的同时，也为轨道交通运营提供反哺。

对于商业项目而言，政策允许地下连接体、非自有用地下方城市公共地下空间的地下公共通道设置不超过30%的地下自持经营性建筑面积。

△图片来源：摄图网，已获授权

以后，未来的地下商业街、地下连接通道中，可以合理规划商业空间，增加项目的商业价值。

政策还明确，城市重点功能片区地块的地下开发强度不宜小于0.2；非城市重点功能片区紧邻地下轨道站点地块的地下开发强度不宜小于0.1，为不同区域的地下空间开发提供了明确指引。

说到底，当城市发展的横向扩展接近饱和，纵向深入就成为必然选择。

当城市规划从“二维平面思维”转向“三维立体思维”的转变，城市空间价值的评估也将发生转变。

以后要看一片土地的价值，不再只关注它的面积有多大，也要综合考量地上、地表、地下有着多大的开发潜力。

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