过去五年买房全错了！2026年怎么买房？

2026年，该买房吗？

该怎么选择买房策略呢？

站在目前这个节点，回顾 2025 年、2024 年、2023 年、2022 年，甚至是 2021 年，前些年买房的人大多都犯错了！

时机选择得不好，买了之后房价继续下跌，资产也随之缩水。

但不得不说，有些人确实是刚需，必须要买房子。

有些人是换房需求，卖掉一套旧的，再买一套新的，看起来也没什么大毛病。

关于买房，过去我有个小模型，就是看三个因素：时机、地点、房子。

站在目前这个时点，想要制定 2026 年比较合理的买房策略，首先要预测 2026 年的房价走势，然后再选择合适的城市和地区。

在此，老杨给老铁们四点建议：

第一点， 对大多数人来说，2026年买房时机依然不算好

因为我的判断是，2026 年全国总体房价还不能实现止跌。

但这个买房时机要好于 2024 年、好于 2025 年，因为房价下跌的势头会放缓。

但如果进一步推迟一年，到 2027 年，买房时机相对 2026 年会更好一些。

第二点，买房一定要清楚地区和城市的差异

也就是说，你要想买的房子到底在哪个城市、哪个大的片区，甚至是一个城市中的什么地段。

展望 2026 年，我认为北上广深，包括少数核心二线城市（类似杭州、成都、天津），2026 年的买房时机对很多人而言，已经到了还可以，甚至是相当好的阶段了。

因为前提是，我预计这些少数城市的房价在 2026 年会走出现止跌，或者接近于止跌。

买房总不可能抄到房价的最底部，在房价统计数据（具有滞后性）止跌之前的两三个月布局，才有可能抄到最底部。

但即便针对这些少数核心城市，还是建议大家走一步看一步，不要提前好几个月就做出决策，因为市场本身是在不断变化中的。

另外，影响这些核心城市短期房价走势的核心变量，就是 2026 年国家会不会出台有力度的政策措施，以及政策什么时候落地。

把握住这个政策节奏非常关键！

如果政策确实出台了，但力度明显低于预期，那么核心城市的二手房交易量可能会出现一小波脉冲式反弹，之后就会回落，而房价不会止跌。

所以这种情况下，只能走一步看一步。

不过，对于全国大部分弱二线城市（像东北、西部的部分省会城市），以及三四五线城市，2026 年的买房时机依然不太好。

相对于这些大城市、核心城市，2026 年买房，优先考虑的是市中心、中心城区，郊区尤其是远郊地区的买房时机依然不佳。

第三点，要明确所买房子到底是什么样子

如果你买的是新房，尤其是一线、二线城市的一些新房，它们是按照最新的好房子标准开发建设的，建筑标准有所提升，住房舒适度也得到了改善，尤其是在某些部位，像是露台、阳台，还会有些赠送面积。

相对而言，在这些大城市买新房的可行性要比买二手房更好一些。

另外，如果你打算买二手房，二手房小区也有地段差异，还包含房龄长短的区别，郊区的房子要谨慎购买。

但即便是 2026 年买市中心的房子，也要分个三六九等，房龄短、建筑品质高的优质小区可以优先考虑；而房龄长的，尤其是那些老破小，我估计 2026 年的买房时机还没到。

第四点，买房还要看自身需求的性质

有些人买房是刚需，有些是置换，有些是享受，有些是投资。

如果你不卖掉现有房子，而是要全新买一套，时机选择就可以参考我上述的标准和建议。

如果你是置换需求，卖一套再买一套，这叫平行置换，这种情况下，对时机的选择其实要求不高。

如果卖出房子的总价和买入房子的总价差不多，那就不用考虑时机，也不用纠结城市和地段，根据自己的实际需求进行买卖就行。

如果是投资需求，或者觉得租金收益率还不错，想长期在房产中获得合理的长期收益，我觉得 2026 年在核心城市或者一些大城市中，租金收益率比较高（比如超过2.5%）的房产，确实可以适度考虑，但也不用太着急。