瑞士房东算盘落空！就业仅增0.3%，房租涨势戛然而止

在经历多年狂飙突进式的上涨后，瑞士的住房租金涨幅已近乎枯竭。甚至在部分州，新发房源的租金已开始出现小幅回落。

对于租房者而言，这无疑是久违的福音，但对宏观经济来说，却释放出了一个令人不安的信号：瑞士房租上涨动能的衰减，很大程度上源于劳动力市场的降温，以及外籍专家迁入量的放缓。

长期以来，人口增长带来的住房压力让瑞士各大城市中心长期处于供需失衡的紧绷状态。目前的市场形势正迎来微妙的转折点——虽然价格仍维持在高位盘旋，但缓和的迹象已首次在核心区域显现。

新发房源租金：部分州已进入负增长区间

根据咨询机构 Wüest Partner 的最新数据，曾一度陡峭攀升的公开市场租金曲线已按下了暂停键。在 2021 年至 2024 年间，瑞士新发房源租金累计涨幅高达 15%，但到了去年，这一数字已大幅缩减至 1.3%。若观察 2025 年第二季度至第四季度的数据，全国涨幅仅为 0.2%，在统计学意义上，这几乎等同于增长停滞。

在局部地区，租金下行的趋势更为直观。苏黎世州作为瑞士的经济心脏，其公开市场租金在过去一年内微降 0.3%，而最近两个季度的跌幅更是达到了 1%。巴塞尔城市州、沙夫豪森州、巴塞尔乡村州、索洛图恩州、伯尔尼州以及提契诺州，租金水平也已基本企稳或步入下行通道。

不过，并非所有地区都已告别“通胀”。在瑞士中部部分地区以及瓦莱州，住房紧缺带来的租金压力依然显著。例如，施维茨州的租金在过去六个月内逆势上涨 3.1%，楚格州则上涨 2.2%。此外，由于抵押贷款利率仍具吸引力且供应持续匮乏，公寓与单户住宅的买卖价格依然保持着上升势头。

就业市场疲软：人口红利正在消退

住房市场压力的释放，其深层逻辑在于劳动力市场的显著降温。去年，瑞士全国年均就业增长率仅为 0.3%。在经济重镇苏黎世市，就业人数甚至同比下降了 1.2%，苏黎世州整体也下滑了 0.2%。这种就业增长的失速，迅速传导至住房租赁市场，瓦解了支撑高租金的需求基础。

从行业分布看，餐饮、零售、信息通信技术以及金融服务业的岗位流失最为严重；相比之下，医疗保健、社会福利、公共管理和建筑业仍保持增长。人口学家亨德里克·布德里格指出，“劳动力市场对移民的需求整体在下降，越来越多的外籍人士正选择离开瑞士，去别处寻找机会。”

核心城市吸引力面临重估

布德里格预测，大城市将最先感受到这种寒意。由于外籍劳动力、学生和青年专业人士是城市中心的消费主力，随着这些群体的流入速度放缓，城市租赁市场的需求退潮已不可避免。

租房者是否能期待房租持续大幅下降？专家们的回答依然审慎。经济学家罗伯特·魏内特认为：“现在谈论房租全面下降还为时过早，目前的态势更倾向于在高水平基础上的横向整固。”

供需缺口：为何新建住宅无法平抑价格

从供需模型分析，即便需求放缓，供给端依然存在结构性短缺。模型显示，2026 年瑞士预计将新建约 46000 套住宅。但由于其中很大一部分属于“拆旧建新”，在扣除被拆除的旧房后，净新增供应仅约为 37000 套。

根据联邦初步数据，去年瑞士净移民人数下降了约 10%，至 75000 人左右，这对应着约 38000 套的额外住房需求。如果再加上因人口老龄化和单身家庭增加带来的约 10000 套刚性本土需求，现有的建设速度在未来一段时间内仍难以完全填补供需鸿沟。

地域差异：通勤圈外的另一种现实

苏黎世房地产专家迈克尔·布拉泽认为，目前尚不能断言市场出现了根本性逆转。他指出，在城市黄金地段，偶尔出现的空置房往往是因为定位失误或定价过高，而价格合理、品质优良的房源依然会被市场迅速消化。

布拉泽进一步指出，离开市中心不远，市场景象便大相径庭。在距离市中心 30 分钟通勤圈的范围内，房屋买卖价格往往仅为苏黎世市中心的一半，而租金价格通常也能低出三分之一左右。

这种地域性差异在瑞士东部更为明显。圣加仑 HEV 管理公司的埃利亚斯·楚歇尔表示，当地从未出现过大城市那种排长队抢房的盛况。他坦言：“劳动力市场疲软的影响正清晰地显现，尤其是在高端租赁市场，去化速度变慢和价格增长停滞已是普遍现象。”

既有租约：租客或迎来减租契机

相较于新发房源的波折，既有租约的波动也开始趋于平缓。去年，全瑞士存量房租涨幅显著回落，第四季度仅比上年增长 0.4%，近期更是陷入停滞。

由于抵押贷款参考利率在去年经历了两次下调，许多租客实际上获得了要求降租的法律依据。魏内特表示，考虑到累积的降息效应，许多租约在去年到今年间理论上存在高达 5.7% 的净租金下调空间。

当然，在实际操作中，房东可能会以成本上涨或维护支出增加为由进行抵销。因此，这种价格修正往往是部分且滞后的。Wüest Partner 预计，2026 年存量房租金的中位数降幅可能在 0.8% 左右。