上海
业主委托中介出售房屋，中介人员不仅没找到买家，反而趁房屋空关，瞒着业主住了进去……
上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）经审理后对这起财产损害赔偿纠纷案作出一审判决，认定中介人员擅自入住房屋构成侵权，判决其向房主支付房屋占有使用费1.2万元及水、电、燃气费200元，并承担诉讼费用。后中介人员不服提起上诉，近日，二审法院判决驳回上诉、维持原判。
案情回顾
王女士（化名）与李先生（化名）原为夫妻，在上海共有一套房屋。后两人离婚，但没有对房屋进行分割。该房自2019年起一直空置，2021年，李先生在多家中介公司挂牌出售，但一直没有找到合适的买家。2023年11月，李先生因个人购买新房，急于出售该房屋，便口头委托曾协助他办理购房手续的中介人员小杜（化名）帮忙卖房，双方没有签订正式的书面合同。
小杜答应以个人名义帮忙出售和打理该房屋，并提出为便于带客户看房，需要配一把房屋钥匙，李先生表示同意。此后，李先生偶尔通过微信向小杜了解售房进展。
2025年4月13日晚上，因出现意向买家，李先生组建了包括王女士、小杜在内的三人微信群，王女士这才知道李先生委托小杜卖房一事。在与小杜电话沟通中，王女士还得知小杜目前竟然居住在房屋中。4月17日，王女士回到上海后来到房屋，发现房内养护有多盆绿植，现场新铺的床单等物品也有明显居住痕迹。之后，王女士两次报警，经民警处置和沟通，小杜承认曾在该房内居住了一年。
王女士和李先生认为，小杜擅自入住涉案房屋，侵犯了自己作为房屋权利人的合法权益，遂将小杜诉至法院，请求法院判令小杜按照涉案房屋的市场出租价格支付一年的房屋占有使用费7.2万元及水、电、燃气费300余元，并承担诉讼费用。
小杜辩称，自己多次出入该房屋是为了出售，而不是为了居住。其他中介公司的人员也有涉案房屋的钥匙。有时与客户沟通太晚，会跟李先生打招呼后在房屋内过夜，但总共不到10次，并且已经向李先生支付过数月的水电煤费用。涉案房屋在委托出售期间本就空置，并未产生租金损失，故其行为不构成侵权，请求驳回王女士和李先生的全部诉请。
法院审理
法院经审理后认为，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。本案中，小杜虽经李先生授权出售房屋，但不等于李先生授权她入住使用房屋。即使李先生同意小杜可偶尔在房屋中临时过夜，也仅限于其带客户看房过晚的特殊情形。虽然王女士、李先生以及其他中介人员也有房屋钥匙，但王女士和李先生不住在涉案房屋内，带客户看房时通常不会产生燃气费，而涉案房屋在2024年3月、5月、11月、12月及2025年3月累计产生燃气费100元。结合2024年1月至2025年3月水电费支出224.4元，可见小杜所称在该房屋内过夜不超过10次的说法与事实不符。
综上，浦东法院认定小杜存在不当居住使用涉案房屋的情形，已明显超出她受委托出售房屋的授权范围，应承担相应的民事责任。但王女士和李先生要求按照涉案房屋所在小区的租房市场价格计算小杜一年的房屋使用费，依据不足，不予支持。法院综合考虑房屋出售情况、房主自身存在房屋管理缺位、二手房市场价格波动以及其他中介带客户看房也会产生水电费等多重因素，酌情判定小杜向王女士和李先生支付房屋使用费1.2万元，并承担期间的水、电、燃气费200元。
法官说法：代理人不得擅自
将委托事项转化为个人便利
胡雪梅
浦东法院
外高桥法庭副庭长
受人之托，理应诚实守信履责，维护好委托方的权益，切忌擅自将所托事项转化为个人便利。本案中，中介人员小杜的核心受托事项为协助出售房屋，其擅自入住房屋的行为明显超越了代理权限，应承担民事责任。在二手房交易过程中，不少房东选择通过中介促成交易，但为了防范类似风险，房东应当在选择中介、房屋管理等方面予以特别注意。
一、审慎选择中介，明确授权范围
在选择中介时，应当选择经营资质齐全、管理规范、内部责任制度健全的专业机构，它们在业务流程和人员管理方面更加专业规范，也更有利于在发生争议时厘清责任。同时，委托关系应当通过书面合同加以规范，对中介的受托事项和权限范围作出明确约定。
二、强化房屋管控，保留关键证据
在售房过程中，如果需要中介代为保管钥匙、协助带看房屋，房东在交付钥匙时应同步做好相应的风险防控措施。例如在委托合同中明确钥匙保管主体、使用范围及信息反馈要求。同时，要求中介对带看情况进行记录，房主也要在条件允许的情况下不定期查看房屋状况，及时甄别异常情况，避免因殆于管理而让他人有机可乘。
图片来源于网络
线索提供丨外高桥法庭
本文作者丨张敏
责任编辑丨陈卫锋
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