仲量联行｜深圳商业地产市场2025年终回顾及2026展望

2025年，在外部不确定性尚未完全消退、国内需求稳步修复的背景下，深圳以消费电子、品牌出海及其配套服务、人工智能与芯片半导体为代表的产业集群持续壮大，推动商业地产需求在结构分化中迭代重塑。2026年，随着新质生产力培育与前沿技术落地加速，新增需求将进一步向高成长的新经济赛道与高端生产性服务业集中。资产策略也将更聚焦核心产业、深耕精细化运营、拥抱产业与城市生态协同，以开拓可持续的增量空间。

2025年，深圳甲级办公楼市场迎来近116万平方米的新增供应高峰。尽管全年净吸纳量达62万平方米，但在供应集中入市叠加企业扩张审慎的背景下，空置率同比上升1.8个百分点至26.2%，全市租金同比下跌11.1%。市场在深度调整中呈现出鲜明的结构性特征：以消费电子、硬科技及出海配套服务为代表的新兴产业成为租赁市场的核心驱动力，并主导了高品质空间的升级搬迁。

· 供应高压与成本优化窗口并存

大量新增供应加大了市场竞争与租户议价能力，租金承压下行。同时，成本回调为以新兴产业为代表的相关租户创造了窗口期，使其得以在更具竞争力的条件下升级至高品质楼宇。

· 硬科技引领空间升级

以消费电子、半导体等为代表的硬科技企业及出海服务业成为租赁主力，贡献了接近四成的升级与扩租成交。在2,000平方米以上的大面积交易中，新兴产业占比更为突出，显示出其业务扩张与对区位、品质、运营服务的更高要求。

· 以价换量重塑市场逻辑

业主端以更灵活租赁条款提升成交效率，同时通过提升配套与运营服务增强租户黏性；市场由单一价格博弈，转向产品的综合竞争。

依托全过程创新生态链，深圳已构建起以硬科技为底色、外向型经济为引擎、战略性新兴产业集群为支撑的独特产业格局。在此背景下，深圳甲级办公楼市场租赁需求的增量动力主要来自以下三方面：

展望2026年，预计深圳甲级办公楼市场将迎来超150万平方米的新增供应，供需结构性矛盾短期内难以缓解，空置率料将延续高位运行，租金仍面临压力。然而，以硬科技为核心的新兴产业动能有望持续释放，推动市场在分化中重塑平衡。

· 新兴产业需求持续深化

随着人工智能场景落地和消费电子需求复苏，相关产业集群效应日益突出，将持续激发研发、运营办公空间的扩容与升级需求。

· 新兴子市场加速成熟

前海等新兴商务区凭借日渐成熟的配套、集聚的产业生态及更具竞争力的租金水平，将继续有效承接企业的升级搬迁与扩张需求。

· 租户决策更重空间效能

企业在成本管控基础上，将更重视办公空间对业务发展的实际支撑。业主需通过精细化运营与服务赋能，构建长期竞争力，换取可持续的入驻率。

2025年，深圳社会消费活力在赛事经济与文旅融合带动下稳步修复。以承办全运会为契机，城市消费吸引力增强，国际旅游收入显著增长，港客北上消费持续活跃。

· 高质量供应集中入市

全年共有包括深圳湾万象城二期、K11 ECOAST在内的6个新项目开业，新增体量达74万平方米。市场在高供应下展现出强大韧性，年末空置率稳定在3.7%的低位。

· 首店经济引领区域消费能级跃迁

作为华南首店集聚高地，深圳全年引入各类首店、旗舰店超1,200家，其中高能级首店近400家，同比增长36%。

· 新兴消费趋势引领需求迭代

运动休闲（占服饰新开店面积29%）、消费电子（含无人机、机器人等新兴品类）及娱乐体验业态增长迅猛，精准契合年轻客群偏好，驱动购物中心业态持续焕新。

2026年，APEC效应将进一步提升深圳入境消费能级，结合本地产业优势，推动高附加值科技产品与沉浸式文化体验成为消费新增长点。新建成的鹭湖艺术中心、龙岗国际艺术中心等场馆将显著扩容高品质文旅供给，激活夜间经济。

· 供需结构进一步优化

新增供应预计大幅放缓至约24.5万平方米，为近5年最低水平，为市场消化存量、缓解租金压力提供窗口期。

· 品牌生态迈向多元共生

国际头部品牌预计持续深化布局，同时，以3D打印、具身机器人等为代表的成长型本土新消费品牌将加速进驻优质项目，带来更丰富的品牌矩阵与空间体验。

· 市场步入运营深化阶段

供应节奏放缓背景下，存量项目的竞争重点将转向通过业态创新、场景融合与精细化运营来提升客流转化与租金表现。

*本文开篇及小标题插画部分为AI生成后二次创作