四年亏200亿, 京城一哥跌落神坛，国资房企转型困局何解？

又要写首开了，数不清这是第几次写“京城一哥”了。

2025年首开股份业绩预告出炉，累计亏损突破200亿元——自从2022年亏损4.61亿开始，首开的盈利曲线就一路断崖式下滑：2023年亏损扩大至63.39亿元，2024年创下81.41亿元的亏损纪录，加上2025年的预计亏损69.8亿，四年累计亏损已超200亿元，

作为根正苗红的老牌国资房企，首开曾凭借得天独厚的资源优势，稳坐北京房企销售冠军宝座，书写了“一部首开史，半座北京城”的行业传奇。

首开的持续亏损，有行业下行的影响，但更多的是其多年来战略选择与时代趋势脱节的必然。

而昔日“京企一哥”如今的处境，在某种程度上，暴露了国资房企在行业转型期的共性痛点。

作为国资房企的典型代表，首开的发展路径带着“规模执念”与“转型被动”的鲜明印记，而这两点，正是众多国资房企陷入困局的核心症结。

之前的文章里，我们说过，在地产黄金年代，首开为了跻身千亿俱乐部，走出了两步关键的棋子：

一是为分摊北京高地价风险，首开依靠国资背景与合作伙伴分一杯羹。不过，看似稳妥的模式，却让其逐渐丧失了品牌话语权。二是2016年“根植北京，扩张全国”战略的提出，让首开忽视了区域市场差异与行业调控趋势，最终导致京外项目去化困难、存货积压，而北京大本营则被中海、华润等房企趁机蚕食，2019年彻底失去北京销冠宝座，市场份额逐年下滑。

长期以来，国资房企凭借政策、资源、融资优势，习惯了“靠规模赚利润”“靠资源换增长”的发展模式，忽视了产品力、运营力、盈利能力的培育。

正如首开过度依赖合作开发与规模扩张，多数国资房企在黄金年代沉迷于拿地建房，未能建立起差异化的核心竞争力，当行业进入“精耕细作”时代，缺乏自主运营能力与产品打造能力的短板彻底暴露。

这种“规模至上”的误区，本质上是对行业发展趋势的误判，也是国资房企转型中最难打破的路径依赖。

更值得关注的是，首开的转型始终处于“被动追赶”状态。当诸多头部房企早早布局多元业务、强化核心能力时，首开依旧沉迷于规模扩张，直到连续巨亏后，才被迫开启“止血”自救。

当然，没人能否认首开在转型方面所作出的种种努力。

从2025年大刀阔斧整合19家二级开发单位、搭建统一商管平台，到深耕长租公寓、养老等多元赛道，再到严控成本、优化债务结构、推进精益管理，首开始终在试图挣脱亏损的枷锁。

首开不是个案，被动转型也是国资房企的一个共性。

总体而言，相较于民营房企，国资房企受体制机制束缚，决策效率、市场反应速度较慢，对行业转型的敏感度不足。

当民营房企早早布局长租公寓、养老、商管等多元业务，优化债务结构、收缩非核心布局时，多数国资房企依旧坚守单一住宅开发模式，直到出现大额亏损、流动性压力加剧，才被迫启动转型。

此时，行业格局已基本定型，优质资源被先行者占据，转型不仅面临资金、人才、能力的短板，还面临激烈的市场竞争，难度大幅增加。

但我们不能否认，尽管首开的转型举措最终并未能扭转亏损的局面，但收到了一定的成效——首开实现了营业收入同比增长、经营性现金流由负转正的阶段性成效，融资成本也降至3.78%的低位。

犹记得，去年9月，由于宇树科技宣布即将发起IPO，首开因间接持有宇树科技0.3%的股权，被资本疯狂炒作，八个交易日内股价涨幅偏离值累计达100%，市值几乎翻倍。

不可否认，这场股价狂欢终究是脱离经营基本面的题材炒作，无法改变首开的核心现状，也不能掩盖其转型攻坚的艰难。

但与此同时，这股炒作热潮何尝不是体现了首开在尝试通过股权投资切入人形机器人等新兴领域，意欲借助资本力量打破发展瓶颈、挖掘新的增长可能？

2025年的地产行业，正处于“风险化解、结构优化、国资主导”的新周期。对于首开而言，可能四年亏200多亿，是其转型之路的一个“阵痛节点”。