克而瑞·私域主编AI 使用案例| 通州楼市彻底“改善化”！2026年四大趋势曝光，买房逻辑已变！

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2025年，北京城市副中心通州区商品住宅（含普通住宅与别墅）全年累计成交51.18万平方米，共4444套，总成交金额达278.81亿元。

全年平均成交均价为54478元/平方米，套均价约627万元。这一价格水平在近郊区域中位居前列，仅次于城六区，说明通州已从“概念红利”逐步迈入“价值兑现”阶段。

从月度走势看，9月成为全年成交高峰，单月成交面积达9.79万平方米，成交均价57759元/平方米。这主要得益于中建·运河玖院等优质项目的集中入市，以及“金九银十”传统销售旺季与政策利好的叠加效应。

供需关系：从结构性失衡到精准匹配

2025年通州楼市最显著的变化是供需关系的重构。一季度北京市整体商品住宅供应约89万平方米，同比减少11%，但销供比达到1.34，显示需求旺盛。通州区1-4月住宅销售面积12.4万平方米，同比下降32.2%，新开工面积仅5.3万平方米，同比大降80.3%。

然而，年末政策刺激下市场迅速回暖。2025年12月24日新政放宽非京籍购房门槛（五环外1年社保/个税），激活通州等五环外市场。12月北京新房成交环比猛涨44.7%，通州中建·运河玖院二期开盘售298套，成为主力。库存降至7万套以下，去化周期回归正常水平。

价格韧性：分化中的价值坚守

2025年通州新房均价稳定在5.3万元/㎡左右，部分优质项目如运河商务区高端盘单价突破6.2万元/㎡，而二手房均价仅3.3万元/㎡，形成明显分化。这种分化源于供需结构的改变：新房受益于副中心配套升级和产品力提升，吸引改善需求；二手房受制于高库存和品质滞后，流动性持续走低。

中建·运河玖院凭借产品力和地段价值热销，全年网签903套、销售额73.5亿元，成为年度销冠。招商系项目（招商朝棠揽阅、招商云璟揽阅、招商璀璨公元）主导网签榜单前五，体现品牌号召力和产品力。这些项目普遍具备高得房率（93%-100%）、滨水景观、地铁便利等核心优势。

客户心态：从观望到果断入市

2025年通州购房者心态发生根本性转变。此前受“双限”政策影响，市场长期处于观望状态。2024年2月6日通州正式取消“双限”，与北京主城限购政策统一，成为激活市场的核心抓手。2025年12月24日新政进一步放宽非京籍购房门槛至1年社保，彻底释放了潜在需求。

购房者主要分为刚需型和改善型两大群体。刚需购房者多为朝阳区、国贸CBD上班族，青睐低总价、近地铁项目，如招商朝棠揽阅（八里桥板块）和招商云璟揽阅（梨园板块），通勤便利（地铁6号线、地铁22号线规划）。改善型购房者则多为周边老旧小区业主置换需求，定位108㎡以上大户型项目，如金隅花溪云锦、北京城建国誉颂，追求高得房率和品质生活。

新政后项目到访量提升15%-20%，成交量增约10%，客户决策周期明显缩短。首批认筹当日到访超1000组，认筹超100组，显示强劲吸引力。这种从观望到果断入市的转变，反映了市场信心的实质性恢复。

克而瑞数据显示，2026年1月通州新房市场总价段分布呈现明显的改善型特征，500-700万元区间成交155套，占比高达44.4%，成为绝对主力。300-500万元区间成交93套，占比26.6%，两者合计超过七成，反映出通州市场已从刚需主导转向刚改并重。

在具体项目表现上，中建·运河玖院以122套的月度成交、占月度总成交42.81%的成绩领跑市场；

招商朝棠揽阅紧随其后，成交58套，占比20.35%；

北京润府、招商·云璟揽阅、招商蛇口·璀璨公元分别以26套（9.12%）、20套（7.02%）和18套（6.32%）位列其后。这五大项目合计贡献了当月近86%的成交量，显示出头部项目的虹吸效应显著。

房型结构数据显示，三房成交131套（37.6%），四房成交117套（33.6%），两者合计占比超七成，印证了改善型需求的主导地位。二房成交96套（27.5%），主要满足刚需首置需求，而一房和复式等特殊产品占比极小，反映市场对实用性的高度关注。

2026年市场规律展望

基于2025年数据和2026年初市场表现，可总结出以下市场规律：

第一，改善型产品将成为市场绝对主力。90-130㎡三至四居产品占比超六成，500-700万元总价段成交占比44.4%，反映出通州市场已进入改善时代。高得房率、优质物业、绿色智能等"好房子"标准成为项目溢价核心。

第二，板块分化将进一步加剧。运河商务区、宋庄宜居示范区等核心板块房价涨幅高于通州整体水平，而远郊或配套滞后区域涨幅趋缓。地铁22号线、M101线、地铁6号线、地铁7号线等交通利好将强化沿线板块价值。

第三，品牌房企优势更加凸显。招商、中建等品牌房企凭借产品力和资金实力，在市场调整期仍能实现高去化率。客户对开发商交付能力和品质保障的关注度显著提升。

第四，政策红利将持续释放。2026年通州土地供应继续向核心区倾斜，供应量缩减将加剧稀缺感。要素市场化配置改革试点将推动职住平衡，为楼市提供刚性支撑。

通州作为北京城市副中心，正从政府主导的规划建设阶段迈入市场导向的高质量发展新阶段。随着规划红利加速兑现、产业人口持续导入、配套体系不断完善，通州楼市的价值逻辑已从概念炒作转向真实需求支撑，为2026年市场健康发展奠定坚实基础。

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文章来源:乐居买房