核心城市二手房回暖，上海“收购二手房”释放了什么信号？

2026年开年，重点城市二手房市场延续了去年以来“以价换量”的运行特征。尽管价格仍在调整通道中，但成交活跃度已有所回升，市场情绪出现边际改善。

中指研究院数据显示，2026年1月，20个重点城市二手住宅合计成交约11.8万套，环比小幅回落3.1%，但同比增长达到15.3%。在传统淡季背景下，这一表现仍属稳健。更值得关注的是，自2025年四季度以来，部分核心城市二手房新增挂牌量和存量挂牌规模开始下降，业主让价空间逐步收窄，短期供给压力有所缓解，市场预期正在发生变化。

但从整体结构来看，当前楼市的修复仍不均衡。一二手房之间的分化依旧明显，尤其是在北京、上海等核心城市，新房与二手房在总价层面的差距持续扩大，这使得“卖旧买新”的置换链条运行并不顺畅，部分改善型需求被阶段性卡住。

正是在这一背景下，上海率先出手。

近期，上海推出一项颇具标志意义的楼市举措——由区属国企出面，收购符合条件的二手住房，用于保障性租赁住房。2月2日，上海首批收购项目正式签约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行提供配套金融支持。

从操作层面看，此次收购具有几个鲜明特征。

首先，收购主体为区属企业，强调市场化运作而非行政指令；其次，收购房源高度聚焦“小户型、低总价、老房子”。例如，浦东新区明确优先考虑内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价不超过400万元的房源；静安区则更看重交通便利、配套成熟的成熟社区。

在置换机制上，政策并未“一刀切”强制要求，但明确释放出“本区置换”的导向：浦东要求同步购买同区新房，静安优先支持置换本区商品房。价格方面，收购以市场价或评估价为基础，资金来源则由财政资金、企业自有资金和银行贷款共同构成。

这是上海首次在核心区域，通过政府平台直接收购二手商品住房，其信号意义明显。

从市场影响看，此次政策至少在三个层面释放出积极信号。

第一，稳定价格预期，为特定资产“设锚”。被纳入收购范围的，主要是核心区“老破小”或低总价房源。这类资产在过去一段时间内价格承压明显，流动性不足。通过市场化收购，为业主提供明确退出通道，有助于形成价格参考区间，避免预期进一步下滑，在局部市场中发挥“稳定器”作用。

第二，试图打通置换链条，但仍面临现实约束。政策初衷在于，通过收购旧房，推动业主进入新房市场，激活改善型需求。然而，现实挑战同样存在：被收购房源多在400万元以内，而试点区域新房价格显著更高。数据显示，2025年徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别约为2395万元、1987万元和1030万元，价差明显。若区域限制与价格梯度无法进一步松动，从“收旧房”到“带动新房成交”之间，仍存在传导距离。

第三，优化核心区租赁住房供给结构。相比新建保租房，“以购代建”模式可以更快形成有效供给，尤其是在核心城区，更有利于实现职住平衡。小户型二手房本身就与租赁需求高度匹配，同时也避免了集中新建对市场供给和租金的短期冲击。

总体来看，政策短期效果取决于收购规模和价格吸引力，中长期则有赖于是否能够形成可持续的资金循环机制，例如未来与保租房REITs等工具的衔接。若试点顺利，不仅有望在上海其他区域推广，也可能为其他一线城市提供参考样本。

从市场基本面看，上海二手房已成为成交绝对主力。中指数据显示，2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，延续了较高活跃度。2025年，上海二手房成交占一二手房总成交量（不含保障房）的比例已达83%。

在这一结构中，低总价、小面积房源是市场流动性的起点，也是当前置换链条中的“关键堵点”。2025年，上海总价400万元以下、面积70平方米以下的二手房成交约7.9万套，同比增长14.6%，占全市二手房成交量的36%，占比同比提升2.8个百分点。

分区域看，浦东新区该类房源成交约1.7万套，位居全市首位；徐汇、静安分别成交4800套和4737套，占各自二手房成交量的比重达到36.8%和46.6%。三区合计成交2.6万套，同比增幅达15.6%。此次新政落地，或将进一步加快这些区域相关房源的去化节奏，对全市二手房市场形成托底效应。

在租赁市场方面，上海已形成较为成熟的保障性租赁住房体系。截至“十四五”期末，全市累计筹措保租房60万套（间）以上，完成供应约40万套（间），覆盖新市民、青年人和城市建设者等群体。

从租金水平看，核心区租赁需求依然旺盛。2026年1月，上海普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月，其中静安、徐汇分别达到115.55元和109.76元/平方米/月，位居全市第一梯队；浦东新区为81.64元/平方米/月，处于第二梯队。

在房价调整背景下，部分小区的租售比已有所改善，为保租房的长期运营提供了更稳固的资产基础。通过收购存量二手住房补充核心区保租房，不仅能够缩短筹集周期，也更精准匹配职住平衡需求，同时有助于稳定租金水平。

总体而言，上海此次收购二手住房用于保障性租赁住房，并非简单的“救市”动作，而是在当前市场阶段下，对存量结构、置换链条和租赁供给的一次系统性调节。其象征意义大于短期成交拉动，但在稳定预期、托底局部市场方面，已释放出清晰信号。未来效果如何，仍需观察政策弹性与执行力度，但方向已然明确。