自住型商品房借名购房，律师帮助出资人成功确权｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2015年，陈静因名下已有住房，不具备购买北京市自住型商品房资格。为购置一号房屋，她与丈夫周建国协商，以周建国名义购房。

此后，双方多次通过书面文件确认房屋归属：

2016年1月签订《借名买房协议》，明确“房屋产权归陈静所有”；

2016年4月、2017年12月，周建国两次出具《声明》，称“一号房屋实际出资人为陈静，不属于我”；

2016年5月《婚前财产协议》、2018年12月《协议证明》均重申：因避税假离婚，房屋始终归陈静。

房屋首付款及全部贷款均由陈静账户支付。2019年1月，周建国去世。2019年2月，一号房屋正式登记至周建国名下（单独所有）。

陈静起诉周建国的子女周涛、周琳，要求确认房屋归其所有，并办理过户。

周涛、周琳辩称：

双方不存在借名买房合意；

自住型商品房不得借名购买，协议无效；

2018年离婚协议已将房屋分给周建国，属其遗产。

关键进展：

诉讼过程中，陈静一次性结清剩余贷款120万元，并取得抵押权人乙银行出具的《贷款结清及同意办理解押手续函》。房屋已具备过户条件。

裁判结果

法院判决：

周涛、周琳于判决生效后30日内协助陈静将一号房屋过户至陈静名下。

法院说理

借名买房协议合法有效

多份协议经司法鉴定，确系周建国本人签署；

内容清晰表明“陈静出资、周建国代持”；

虽为规避限购政策，但房屋已取得产权证，未损害社会公共利益，协议有效。

继承人应继受合同义务

周建国去世后，其合同义务由继承人承继；

协议明确约定“协助过户”，继承人不得拒绝。

过户障碍已消除

陈静已全额清偿贷款，抵押权人同意解押；

房屋无查封、无其他权利限制，具备物权变动条件；

故其过户请求应予支持。

自住型商品房借名不必然无效

该房屋已转为完全产权，不再具有保障属性；

双方约定未违反法律效力性强制性规定。

胜诉办案心得

本案胜诉关键在于主动消除履行障碍。对类似客户，建议：

起诉前或诉讼中务必清贷解押

法院支持过户的前提是“房屋可过户”。即使协议再充分，若有抵押，仍可能被驳回。主动还清贷款、取得解押文件，是胜诉基石。

多份书面协议形成证据闭环

从《借名协议》到《婚前财产约定》再到《临终声明》，层层递进，彻底堵住对方“无合意”抗辩。

自住型商品房并非绝对禁止借名

若房屋已取得不动产权证且满限售期，法院更关注是否实际损害公共利益。本案中，房屋早已交付使用，未挤占他人资格，故协议有效。

继承人不能以“不知情”对抗有效合同

即使继承人未参与协议签订，只要被继承人生前债务/义务真实存在，继承人即负有履行责任。

“假离婚”不影响协议效力

法院关注的是双方真实意思表示。即便为避税离婚，只要协议内容真实，仍具法律约束力。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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