北盈律所·张海昊律师｜城中村改造，小产权房主的权益如何落实？

在城中村改造中，小产权房主的核心权益和补偿主要取决于一个根本问题：你是谁？法律和政策的补偿逻辑是围绕“合法身份”展开的。真正的“原村民”权益最为明确，而其他人则面临复杂的局面。

以下是基于不同身份的关键分析：

核心原则：身份决定补偿逻辑

城中村房屋产权特殊，其拆迁补偿不以“购房合同”为准，而以被征地方认可的法律身份为准。

如果你是本村集体组织成员（宅基地使用权人或其合法继承人），那么你拥有最明确的权益：

补偿性质：通常是“权益内补偿”的主要对象，包括对宅基地使用权和房屋财产的双重补偿。

补偿方式：可自主选择产权置换（即“回迁房”）或货币补偿。官方政策的核心是保障其原有的居住水平不降低。

补偿项目：主要包括房屋价值的补偿（可按面积置换）、搬迁费、临时安置费，以及签约搬迁奖励等。

如果你是从村民手中购买了小产权房的非本村集体成员，情况最为严峻：

交易风险：首先，法律上此类买卖合同通常被认定为无效。原房主（村民）反悔并起诉索要房屋的案例屡见不鲜，诉讼结果是买家返还房屋，卖家退回房款。

补偿困境：即使到了拆迁阶段，拆迁方通常也仅与原村民（即卖方）签订补偿协议。根据部分地方法院的判例（如重庆、滨州），买家作为房屋的实际出资人和使用者，在合同被判无效后，有可能主张要回建房成本或部分的装修附着物价值，但几乎无法获得土地增值收益或等同于原村民的产权置换。

这两种情况在实践中也较为复杂：

非村民自建房：指的是非村民集体成员在村集体土地上建造的房屋。这类建筑通常被认定为违法建筑，面临的后果可能是“不予补偿”或仅补偿建筑材料成本，即“建筑建安成本”。

村民超标建房：村民在自己宅基地上建造的、超出政策规定标准面积（如“一户一宅”面积上限）的部分。根据佛山等地的政策，这部分通常被列为 “权益外补偿” ，仅按建筑成本予以补偿，不享有产权置换权益。

▌给您的关键建议：

认清身份，保存证据：首先明确自己在法律上属于上述哪一类。如果是购房者，购房合同、付款凭证、历史居住凭证（水电缴费单）是证明实际占有和使用、争取成本补偿的最重要文件。

关注地方政策：城中村改造的具体补偿规则由地方政府制定，密切关注当地官方发布的补偿安置方案是关键一步。

总而言之，面对城中村改造，如果你是“原村民”，你的核心权益在于依法获得居住保障和公平的产权置换或补偿；如果你是“购房者”，你的现实目标应是尽力证明自身投入，争取退还成本和合理补偿，并需要直面房屋交易合同无效的巨大风险。

如果你能告知你所在的城市，或者你属于上面提到的哪一种具体情况，我可以帮你分析更具体的政策或风险点。

本文旨在法规之一般性分析研究或信息分享，不构成对具体法律的分析研究和判断的任何成果，亦不作为对读者提供的任何建议或提供建议的任何基础。作者在此明确声明不对任何依据本文采取的任何作为或不作为承担责任。