若不全力救楼市，或引爆巨大系统风险（楼市讨论之一）

来源：董藩

“不救楼市”听起来像一句道德宣言：既然大部分人认为楼市过去有泡沫、有人投机、有人暴富，那就让市场自行出清，优胜劣汰，痛苦一阵子，经济反而更健康，持这种观点的人还用“一鲸落，万物生”来论证楼市自然出清的好处。这个叙事很容易赢得掌声，因为它满足了人们对“公平”的直觉。但宏观经济不是道德法庭，它更像一套精密而脆弱的工程系统：你可以不喜欢某个部件，但当这个部件承担了系统的支撑功能时，把它拆掉，垮塌的往往不只是该部件，而是整座桥或者整个大厦。

所谓系统性风险，核心含义并不是“某个行业亏损”，而是某个关键资产的价格下跌，会沿着金融杠杆与预期机制，把损失扩散成全社会的信用收缩，从而导致整体经济和社会秩序的大震荡。房地产之所以特殊，不是因为它“神圣”，而是因为它在现代经济里承担着三重“枢纽”角色：家庭部门的主要资产、银行体系的主要抵押品、地方财政与城市投资的主要现金流来源。当一个东西同时进入居民资产负债表、银行资产负债表和政府资产负债表，它就不再只是一个行业，而是经济与社会系统的“共同底盘”。底盘一旦持续下沉，方向盘、发动机、刹车都会一起失灵。如果你会开车，知道这意味着什么。

宏观经济学对这种机制并不陌生。欧文·费雪提出的“债务—通缩”逻辑，后来被反复验证：当资产价格下跌，债务以名义值存在，真实负担加重，家庭与企业会被迫去杠杆、抛售资产、削减支出，结果反而让价格进一步下跌，形成自我强化的下行螺旋。明斯基的金融不稳定假说则强调：繁荣期的稳定会诱发更多冒险和更高杠杆，风险开始积累，而当关键资产转向下跌时，风险不是线性增加，而是通过融资结构的脆弱性突然跃迁，从“可控损失”变成“系统性断裂”，出现明斯基时刻（Minsky Moment）。这些理论共同指向一个结论：在高杠杆社会里，房地产这类关键资产价格并不是“中性变量”，它是信用的锚。

【对策性讲座】3月14或15日将在北京举办线下讲座：（1）《两会精神、经济形势、企业出路与财富保全》（由经济学家、房地产专家董藩教授主讲，谢绝带入手机等任何电子设备，安检入场）；（2）《税收处罚争议、税务行政复议与企业合法利益挽回对策》（某著名税务专家主讲）；（3）《最高院司法解释下强制社保、无效合同与企业用工风险管控》，讲授强制社保条件下社保、公积金风险处理，调薪调岗裁员风险规避，加班、休假、工伤问题的处理技巧等。某知名劳动纠纷处置律师主讲。为避免以往历次公益（免费）讲座中出现的随意报名、到场比率较低现象，本次讲座报名收取标准学费5000元/人•天的1/10即500元/人•天作为场地费和报名约束条件（不退）。报名者私信留下真实姓名、单位、职务、手机、微信。

有人会说：那就让它跌到合理水平，完成出清，银行坏账认了，市场就清爽了。问题在于，这句话忽略了两个现实约束：第一，现代金融体系并不是一个可以随意“格式化重装”的电脑，它承载的是支付、结算、融资与信任的连续性。如果房地产价格深跌导致抵押物价值普遍不足，银行为了守住资本充足率与风险指标，会本能地收紧贷款。哪怕央行想放水，水也很难流向实体与居民。这就是典型的“信用渠道阻塞”。第二，居民部门不是抽象符号。房产作为最大资产，一旦持续缩水，家庭会进入“资产负债表修复模式”：减少可选消费、增加储蓄、推迟生育与耐用品购买。这种行为选择在微观上是理性的，但带来的宏观结果是需求的长期疲弱，形成所谓“资产负债表衰退”，这就是辜朝明（Richard Koo）所强调的资产负债表衰退机制。在这种阶段，你对居民说“要有信心、多消费”，等同于对溺水者说“要学会深呼吸”。

“不救楼市”的可能引发的系统性风险，还体现在它对财政—投资链条的冲击上。城市化国家的地方政府支出具有强粘性：公共服务、基建运维、教育医疗、社会保障等，很多都是刚性支出或政治上难以压缩的支出。当土地与房地产的相关收入大幅下滑，地方只能在三条路里选：砍投资、砍服务、加负债。砍投资会伤害就业与增长；砍服务会伤害民生与社会治理效果；加负债会把风险推迟并积聚成更大的风险。更麻烦的是，财政收缩具有明显的乘数效应：政府一收缩，相关行业收入下降，税基进一步缩小，财政更紧，形成第二个下行螺旋。凯恩斯理论早已说明：在需求不足时期，顺周期的财政紧缩往往会“节约出更大的赤字”，因为分母（经济规模）缩得更快。对当前的中国来说，顺周期的财政紧缩政策可不只意味着赤字的增加，它可能引爆全面的经济与社会危机。

从管理学视角看，“不救楼市”意见持有者常见的误区是把复杂系统当成简单系统来治理。复杂系统的典型特征是：局部最优不等于整体最优，短期正确可能造成长期灾难。系统思维则强调反馈回路：房地产下跌—信用收缩—需求萎缩—收入下降—违约上升—资产再跌，是一条正反馈（正反馈一旦形成，单靠市场机制很难自行停止）；如果政策只盯着“压泡沫”、“去依赖”这些局部指标，容易触发古德哈特定律（Goodhart's law）：当某个指标被当作目标，它就会失去作为指标的意义。你用“房价必须下跌”当作治理目标，最终得到的可能是“房价下跌但经济失速、就业垮塌、债务增加”，修复成本远高于稳住成本。

更深一层的问题在于：房地产不仅是资产，也是预期与契约形成的支撑体。现代经济本质上是信用经济，信用的底层是对规则稳定性的信任。如果市场普遍相信“房产不再具有可预期的产权收益与价格锚功能”，那么居民会改变整个生命周期规划：储蓄结构、教育投入、迁徙决策、创业风险偏好都会发生变化。你以为你在惩罚一个行业，实际上你在改写社会的风险偏好——而一个风险偏好整体转向保守的社会，创新与增长自然会失去土壤。熊彼特意义上的创新需要信用扩张与企业家精神，但在资产缩水持续的环境里，企业家首先学会的往往是“别犯错”，而不是“去创造”。【对策性讲座】3月14或15日将在北京举办线下讲座：（1）《两会精神、经济形势、企业出路与财富保全》（由经济学家、房地产专家董藩教授主讲，谢绝带入手机等任何电子设备，安检入场）；（2）《税收处罚争议、税务行政复议与企业合法利益挽回对策》（某著名税务专家主讲）；（3）《最高院司法解释下强制社保、无效合同与企业用工风险管控》，讲授强制社保条件下社保、公积金风险处理，调薪调岗裁员风险规避，加班、休假、工伤问题的处理技巧等。某知名劳动纠纷处置律师主讲。为避免以往历次公益（免费）讲座中出现的随意报名、到场比率较低现象，本次讲座报名收取标准学费5000元/人•天的1/10即500元/人•天作为场地费和报名约束条件（不退）。报名者私信留下真实姓名、单位、职务、手机、微信。

因此，“救楼市”并不等于“无条件托底每一家企业、每一个价格、每一套房”。真正的救，是把它当作系统工程来处理：稳住预期、让出清在可控边界内发生。该出清的要出清：高杠杆的主体应当重组；不合理的供给应当退出；限制交易的措施都要取消；地方治理要从短期土地收益转向长期税基建设。但这一切必须发生在“系统不崩”的前提下。宏观治理的底线不是让所有人满意，而是让系统还能运行；不是让价格永远上涨，而是价格虽有波动，但信用不至于断裂。

换句话说，不全力救楼市最大的危险，不在于你失去了一个产业的增长，而在于你同时动摇了经济与社会发展的四个底座：信用底座、财政底座、就业底座与预期底座。一旦这四个底座同时松动，所谓的“出清”就不再是市场自愈，而是系统的失速甚至崩溃。真正的成熟治理，是承认房地产的系统地位，然后在稳住系统的同时推进结构转型；而不是把结构转型理解成“先把底盘砸碎”，再指望车还能开向远方。

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