首付款+月供+协议全有，借名买房获法院支持｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

王强（化名）与李梅系夫妻，育有二女。王强于2019年因病去世。其父母王建国、张秀兰健在。

2009年12月，王强以姐姐王静名义购买位于大兴区的一套住宅（后化名为一号房屋），总价99.8万元。首付款21.8万余元由王强名下银行卡支付，剩余78万元以王静名义向乙银行办理按揭贷款。

房屋交付后，一直由王强实际管理：

贷款月供由王强定期转入王静还款账户；

物业费、出租事宜均由王强处理；

购房合同、产权证、贷款文件等原件均由王强持有。

2019年7月，王强与王静签订《借名购房协议》，明确：

“一号房屋系王强实际出资购买，王静仅为名义登记人，房屋所有权归王强所有。”

王强之姐王芳作为见证人签字。

王强去世后，其妻李梅、两幼女及王建国、张秀兰作为法定继承人，起诉要求：

确认《借名购房协议》有效；

乙银行配合办理解除抵押；

王静配合将房屋过户至全体继承人名下。

王静抗辩称：

房屋系家庭共同出资，王强仅为代付款人；

协议签订时王静神志不清，且未征得其配偶同意；

李梅婚内不知房屋存在，说明王强认可房屋属王静。

裁判结果

法院判决：

确认王强与王静签订的《借名购房协议》有效；

李梅代为清偿剩余贷款后，乙银行协助办理解除抵押；

抵押解除后，王静配合将一号房屋过户至王强全部第一顺位法定继承人名下；

法院说理

借名买房关系成立

原告提交了书面协议、首付款支付凭证、多年还贷转账记录、物业缴费单据、租赁合同及全套购房文件原件，形成完整证据链，足以证明王强为实际出资人和权利人。

协议不存在无效情形

被告主张王静签约时“神志不清”，但未提供医疗或行为能力证据；

主张“未征得配偶同意”，但借名协议约束的是王强与王静，不涉及处分王静夫妻共同财产；

主张“家庭共同出资”，但仅有口头陈述，无转账、取现等佐证，证人证言亦属（传来证据），不予采信。

默示行为不等于放弃权利

王强未告知配偶房屋情况，不能推定其放弃所有权。沉默不构成对物权归属的意思表示。

继承人有权承继合同权利

借名协议合法有效，王强去世后，其合同权利作为遗产，由法定继承人承继。原告要求过户至全体继承人名下，符合法律规定。

实务提示

借名买房风险极高，但若已发生，务必保留全部出资凭证、管理证据、书面确认文件；

继承人可依法承继被继承人的合同权利，包括要求过户；

法院审查借名关系时，重实质、轻形式，但“高度盖然性”证明标准必须达到。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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