限购期借岳母名买房，离婚后女婿成功确权｜房地产律师解读案例

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案情介绍

周明远、李秀兰系夫妻，其女周婷与赵磊于2000年结婚。2012年，为方便照顾外孙女，周明远夫妇出售唯一住房，将售房款中的150万元用于购买位于朝阳区的一套住宅（一号房屋）。赵磊父母亦出资138万元，剩余房款由小夫妻支付。

因当时北京实施限购政策，经协商，房屋暂登记在岳母李秀兰名下。2020年，赵磊起诉要求将房屋过户至其与周婷名下。法院生效判决（A号、B号判决）认定：三方存在借名买房合意，房屋实际为赵磊与周婷夫妻共同财产，判令李秀兰配合过户。

此后，周明远夫妇另行起诉赵磊，主张：

返还150万元购房款；

补偿房屋增值150万元；

确认其对一号房屋享有占有、使用权。

理由是：出资时并无赠与意思，而是作为实际购房人付款，现借名行为违反限购政策，应属无效，赵磊构成不当得利。

裁判结果

法院判决：驳回周明远、李秀兰的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，本案争议焦点在于150万元出资的法律性质。

根据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款：

“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

本案中：

出资发生于赵磊与周婷婚姻关系存续期间；

双方父母均大额出资（150万 vs 138万），符合家庭合力为子女购房的常理；

周明远夫妇从未签署借款协议，也未在转账或书面材料中明确“仅赠女儿”或“需返还”；

此前生效判决已确认房屋为小夫妻共有，出资行为已被纳入整体购房安排。

因此，150万元应依法认定为对赵磊与周婷夫妻的赠与。现以“不当得利”“侵权”为由要求返还，缺乏事实与法律依据。

胜诉办案心得

本案成功抗辩的关键在于三点：

一、牢牢抓住“婚姻存续期间+双方父母出资”这一法定推定

只要符合《婚姻法解释二》第22条情形，无需证明“赠与合意”，法律直接推定为赠与夫妻双方。

二、利用已有生效判决锁定房屋权属

此前借名买房确权判决已认定房屋归属，本次诉讼属于“就同一事实反复主张”，法院不予支持。

三、强调“无明确借贷或单方赠与意思表示”

父母若想保留追索权，必须在出资时留下“借款”“仅赠自己子女”等明确证据，否则视为对小家庭的支持。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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