组团收购二手房扩充保租房 上海市激活一二手房“置换链”

中经记者 方超 张家振 上海报道

收购二手房用于保租房，上海市打响了2026年一线城市楼市去化“第一枪”。

2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房（以下简称“保租房”）项目签约活动在上海市举行。据悉，此举也标志着，上海市通过收购存量二手房扩大保租房供给工作，已进入实质性推进阶段。

作为楼市热门城市，上海市上述举措引发高度关注。业内人士认为，此举将有助于进一步激活“置换链”、稳定二手房价格预期、更好对接各类群体租赁需求。

2月3日，上海市浦东新区公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称“浦东新区公租房公司”）相关工作人员向《中国经营报》记者表示，具体政策和实施细则还没有出来，目前仅登记相关信息。

“加强一二手房联动，是促进新房市场去化的有力工具。”对于上海市收购二手房用作保租房的做法，同策研究院联席院长宋红卫向记者表示：“国家政策在这方面给予了大力支持，在收购二手房用作保租房过程中，专项债和保障房再贷款政策发挥了积极作用，较低的利率水平也为保障房运营打开了空间。”

实施细则尚未出台

据了解，2月2日，上海市收购二手住房用于保租房工作取得实质性进展。上海市浦东新区、静安区、徐汇区成为首批试点区，收购主体为区属保障性住房公司。

在业内人士看来，2026年新年伊始，上海市推出收购二手房做保租房的举措，在缩短保租房建设周期的同时，也有助于更好满足各类群体租房需求，进一步提升城市对人才的吸引力。

上海市“十五五”规划建议明确提出，坚持租购并举，满足人民群众多样化多元化住房需求。增加保障性住房供给，加强新时代城市建设者管理者之家筹措供应。

“根据上海市‘十五五’规划建议，要重点解决青年人和新市民的居住需求，收储二手房是筹措保障性住房的一个新渠道，并缩短了建设周期。”宋红卫向记者表示。

记者注意到，上海市住房和城乡建设管理委员会此前发布的信息显示，“十四五”期间，上海市规划建设筹措保障性租赁住房60万套（间），用来解决新市民、青年人和一线务工人员等群体的阶段性住房困难问题。“目前，这一目标已经提前完成。”

对于上海市收购二手房用作保租房的做法，中指研究院上海数据总经理张文静也分析认为，此举将有效扩充保租房供给，优化区域布局与房型结构，降低新市民、青年人居住成本，提升人才吸引力。

据了解，第一批拟收购房源将着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特点，尽量精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。

值得注意的是，上海市上述三区在收购二手房用作保租房过程中，对二手房的要求也各不相同。

以浦东新区为例，该区将按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。

“如果有置换意向，我们目前会做登记，但具体政策和实施细则还没有出来。”2月3日，浦东新区公租房公司相关工作人员告诉记者，当天已有很多市民打电话咨询。

此外，记者也拨打上海市闸北公共租赁住房投资运营有限公司在企查查公示的注册电话求证，但一直提示“您拨打的电话正在通话中”。

“浦东新区作为政策改革引领区，具备全环线的纵深覆盖和重点产业布局，静安区和徐汇区尽管都是传统豪宅区，但在总部经济和产业驱动引领方面呈现出差异化发展态势。”宋红卫向记者表示，“此次试点有一定的代表性和试点意义，通过试点经验总结，未来一定会进一步扩大实施范围。”

促进一二手房市场联动

上海市收购二手房用作保租房，也被认为是进一步激活一二手房“置换链”，促进房地产市场平稳健康发展的创新举措。

具体到二手房市场，克而瑞统计数据显示，2025年，上海市二手房成交套数约227123套，其中总价400万元以下房源成交占比达76.71%。“浦东新区、静安区、徐汇区三区总价400万元以下的房源成交占比都在50%以上，浦东新区达75.32%，静安区达66.24%。”

在新房市场方面，上海中原研究院统计数据显示，2025年，上海市新房市场供求双双回落。受供应量下滑影响，新房成交约555万平方米，同比下降21%；成交套数4.45万套，同比下降23%；成交总额约4472亿元，同比下降17%。

与此同时，2025年，新房套均成交总价逐年上升，上海全市新房套均总价已突破1000万元。上海中原研究院直言：“（上海市房地产）市场整体规模呈现收缩趋势，需求端观望情绪浓厚。”

“上海市部分区域新房库存压力明显上升，而促进一二手房市场联动，是帮助新房市场去化的有力举措。”宋红卫同时向记者表示，“近两年，上海市一二手房市场的联动性在减弱，市场割裂越来越明显，房票成为打通一二手房市场的‘连通器’，因此，房票政策也已扩展到一二手房置换链条中来。”

张文静也分析认为，收购存量二手房，有利于稳定市场供需与价格预期，缓解库存压力，还可以带动一手房市场去化，有效促进租购并举格局形成。

在稳定二手房价格预期方面，克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心点评称，从预期影响看，政策强化了“内环（城区内）小户型有官方托底”的信号，直接改变了房主的卖房策略。“试点启动后，（上海市）城区内符合条件的老破小房源因有官方收购渠道，不再接受中介的低价议价，房价将明显企稳。”

“政策目前还处于区域试点阶段，范围和规模都会受到一定的限制。因此，政策效果更多是在项目或区域层面有明显提升，对全市成交量而言影响有限，但能够强化稳楼市预期。”宋红卫告诉记者，此次政策对二手房置换的导向比较明显，对新房市场也有一定的积极影响。

展望未来，宋红卫向记者表示，上海市楼市政策“工具箱”比较丰富。“未来，上海市在进一步优化限购政策，支持人才购房，降低贷款利率，调整公积金政策以及税费减免等方面，还有较大地发挥空间。”

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）