打通置换堵点！上海放大招：政府启动二手房收购

增强楼市流动性，申城又打出一张“牌”。

孙婉秋 摄

近日，上海市正式启动了首批收购二手住房用于保障性租赁住房的工作，试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区，由各区公租房公司作为收购主体，中国建设银行提供金融支持。

这批房源将用于满足新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，旨在拓宽保租房筹措渠道、快速增加小户型保障房源供给。

据悉，各区收储均以小户型为主。截至目前，浦东新区、静安区、徐汇区已经各自结合实际情况形成工作方案，地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。

图源：58安居客研究院

以浦东新区为例，该区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源；静安区则侧重于总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先面向有置换本区商品房意愿（一手房优先）的产权人。

在58安居客研究院院长张波看来，此次收购政策条件所针对的细分市场尤其精准。

根据58安居客租赁市场监测数据，2025年上海整体对于一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，其中徐汇和浦东新区更是占比达到85.4%、80.2%。

与此同时，上海3000元/月/套以下价格房源的需求占比达到67.7%，显著高于市场供应占比。其中，浦东新区3000元/月/套以下价格房源的需求占比达到68.3%，中低租金房源存在一定程度的供需不匹配。

“我们拆分成交结构发现，符合收购条件的存量房有几大特点——套均总价低、议价空间大，成交周期长，看房人数少。”张波指出，政府收购存量房选择直击市场上价格不好谈、成交周期长、客户不好找的存量房，对于打通置换链条预计会有比较积极的效果。

整体而言，保障房供给的增加能够满足中低收入群体、新市民等的刚性需求，同时二手房市场新增“政府收购”这一退出渠道，有助于增强房源的流动性，间接激发交易需求，带动部分持观望态度的需求者进入市场，提振商品房的整体需求。

上海住宅 （吴典 摄）

不过，影响程度究竟会有多大，还取决于收储的规模。

中原地产首席分析师张大伟向《国际金融报》记者强调，如果几十套、几百套，对市场没有任何影响，如果几千套可能会对市场有一定影响，上万套的话影响就会比较大，“关键是看数量”。

上海中原地产资深分析师卢文曦也持有相似意见，其直言收购资金的支持力度很重要，“银行现在说是支撑，看怎么支撑，但是对流通性肯定有好处”。

58安居客研究院统计了一组数据。以过去一年为观察窗口，上海成交的二手房中同时符合“内环”“70平方米以下”“400万元总价以内”“2000年以前建成”这些条件的二手房占比仅有6.9%。

其中，静安区成交占比11.3%，徐汇区成交占比8.3%，浦东新区成交占比31.0%。符合收购条件的二手房中，三区成交的合计占比50.6%，对应成交金额约为250亿元。

该机构估计，若收购资金能达到年成交金额的10%，在系统性的收购行动影响下，将对上海老旧和小户型存量房市场库存消化产生举足轻重的促进效果，“三区共担这约25亿元/年的资金规模，还是具备相当的可行性”。