国务院最新发文：不救楼市，只为房子开辟全新发展路径

杭州滨江一位房东将挂牌十个月无人问津的精装两居室，以月租七千八的价格交给旅居平台，第一天就被长租到年底。 这个案例像一记闷棍打在所有盯着房价曲线的人脑门上：房子不再靠涨价挣钱，而是靠被用来挣钱。

2025年1月29日，《加快培育服务消费新增长点工作方案》出台，其中“鼓励地方结合消化存量房地产，支持旅居项目建设”这句话，把方向灯打得透亮。 政策不再聚焦于“降首付”“放限购”等传统刺激手段，而是转向开辟全新发展路径。

住建部数据显示全国商品房待售面积超过六点四亿平方米，相当于三十个中型城市的可售量闲置着。 与此同时中国银发人群突破二点九亿，远程工作者超过一千六百万。 房子多，人也多，但两头愣是没接上线。

开发商手里还有三十七点六万亿元库存，资金链拉扯到极限。 银行房贷在2025年前十一个月同比少放一万四千亿元，这条赛道的刹车痕迹光靠打广告抹不掉。 市场拐点往往藏在被嘲笑的边角里，两年前“旅居”对多数人还是小众玩法，如今却被写进中央文件。

深圳2025年新房网签约三点六万套，比前年少三成，长租公寓却新增床位七点八万。 上海五万套新房库存去化周期逼近二十三个月，同一时间内城区长住型公寓平均出租周期从三十七天缩到二十四天。 数字写在那儿，谁在走上坡，一目了然。

鹤岗均价每平三千五，空置率三成，但2025年春节期间短租平台上鹤岗的长住房源九成满房。 一个月租金两千二，带暖气带物业，北漂程序员和广东候鸟老人住得比自家还舒服。 他们付的是服务费，房东拿到稳定收益。

你的房子能不能吃上这口饭，取决于四个硬指标：一公里内有没有二级医院，五百米内有没有菜场超市，小区楼龄是否在十五年以内，物管是否能配合智能门禁和托管平台。 四个条件攒不齐，旅居机构直接跳过。

北上广深的平均月租收益率不到二点五厘，而海口三亚厦门的旅居房源平均收益率已到六厘。 丹东龙入山小镇去年冬天入住率七成，运营方30间房就能养活一支五人服务队。 华润置地成立康养子公司，目标五年拿下一百个“颐养小镇”，万科泊寓联合互联网医疗签下五十家诊所。

房贷利率已经降到历史低位，一线城市主流首套利率不到三点八，却也难撬动成交。 北京去年四季度二手房挂牌量逼近十五万套，实际成交不足两万套。 银行折扣给足，买家依旧观望。 房子是一只现金流机器，不是跑车也不是彩票。

当收益从交易差价切到长期出租，评估公式改写，租售比成了新锚点。 国际通行线是租售比在百分之五以上才算健康，目前国内核心城市普遍不足三。 但旅居项目能把这条线抬上去。

北京养老床位缺口二十多万张，上海三十万张，杭州也缺近十万张。 假如你愿意投入二十万做适老化改造，按每月八千租三年就能回本，后面都是净现金流。 每月花一万在京租十几平合租房，不如花同样钱在大理海景房包吃包住。

全国旅居项目不到两千家，覆盖床位约五十万张，北京上海双城每年旅游加长租需求超过两百万房源。 缺口肉眼可见，因此才会有“资金引导”这条红线写进政策。 过去十年里北上广深二手房平均年化涨幅六点五不到，而同期限五年期国债平均利率三点三。

在做旅居的二三线样板里，运营稳定后年化可以摸到九到十。 过去五年全国累计有四千三百多家房企出清，长租加社区养老公司数量翻了两番。 平均存活周期三年以上的比例接近四分之三。

杭州官方测算假如把现有空置住宅哪怕只有三成成功改旅居，每年可新增消费三百亿元，相当于半个西湖景区的门票收入。 每一个平方的价值等于入住天数乘客单价减运营成本，不是成交价乘面积。

去年全国55岁到74岁人群资产储蓄中住房占比高达71%，流动性资产仅19%。 当这批储蓄与旅居养老产品对接，理论上会释放超过十万亿元的消费能量。 全国写字楼空置率平均约22%，二线城市里的烂尾商务中心目前大约有一亿平方米。

若用每平方米年租金两千五测算，盘活后年产值能够突破两千五百亿元。 房价暴涨是高压燃气瓶，政府不再拧阀门加气，而是开了另一条泄压管。 让存量资产变成服务入口，让人流和现金流重新对上号。

有产权的人等现金流，没产权的人买服务包，运营商拼长效管理。 这套组合拳如果落地，下一个十年房市叙事会完全变脸。 数据说话考试结束要交卷，新题已经发下来了。

站在今天空置面积六点四亿平，新房销售面积去年比前年少九点五，旅居服务消费新增长点写进政策的时间点不是巧合。 更像一次集体签收的调头令。 全国商品房待售面积超六点四亿平方米，相当于三十个中型城市的可售量躺在那里。

这股变革浪潮中云南已成为旅居模式的先行者。 2025年1-7月云南省省外群体购房占比达32.8%为历年同期最高水平。 元谋县外地旅居人员购房占比88.7%同比提高了29个百分点。 云南旅居人数2024年达389.75万人形成了滇西、滇南、滇中、滇东4个片区为核心支撑的城镇旅居格局。

云南探索优化完善住房建设地方标准体系引导房企建设适销对路的宜居地产项目。 全省已建成4730个绿美社区实现党建引领物业服务基本全覆盖。 2025年6月南博会首设“旅居云南”馆累计吸引国内外参观人数达31.6万余人次购房意向客户登记1837组。

63岁的季彦新来自黑龙江在元江县买房定居将旅居生活拍成视频配上自己作的诗歌发在朋友圈成为“旅居元江”的推荐官。 元江县宾馆酒店业入住率由50%提升到88%景洪市将原有的19个城市社区析置为70个新建书屋、家风馆、幸福食堂等“候鸟家园”。

这股旅居浪潮正在重塑房地产估值体系。 房地产行业底层逻辑出现三个根本性转变：居住需求由“有没有”转向“好不好”调控政策由“遏制房价上涨”转向“消化存量优化增量”发展模式由“旧三高”转向新发展模式。 2025年二手房交易面积占比接近45%较2021年提升了17个百分点。

现房销售制度推进实现“所见即所得”从根本上防范交付风险。 38个城市开展老旧住房自主更新266个地级及以上城市建立住房保障轮候库。 2025年全国开工改造城镇老旧小区2.6万个加装电梯1.4万部惠及470多万居民。

房地产企业转向“轻重并举”战略重资产开发业务聚焦核心城市轻资产业务布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓等多元业务。 2018年至2023年典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%。 房地产从“类制造业务”升级为“产品—服务—运营”一体化产业。

这股转型浪潮中一个新的争议正在浮现：当房子从资产变为服务载体，衡量家庭财富的标准是否应该从房产证上的面积数字，转变为由入住率和用户满意度构成的动态指标？