海南省住建厅厅长周军平详解自贸港建设下的楼市新局

海南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长周军平 中国建设报孙宇枫/摄

住建工作不仅要支撑经济发展，更要成为提升人民生活质量，塑造城市风貌的关键力量。

中房报记者 苗野 北京报道

自贸港全岛封关运作的宏伟蓝图，正为海南这片热土注入前所未有的澎湃动能。在历史性机遇与房地产市场深度调整交织的背景下，海南楼市展现出独特的韧性与活力。

2025年，海南全省实现商品房销售面积1015.42万平方米，实现销售金额1548.85亿元，同比分别增长8.2%和9.9%，增速领先全国平均水平，“止跌回稳”成为年度楼市的关键概括。

“这份成绩的背后，是海南自贸港建设红利的持续释放，也是因城施策精准调控政策的有效落地。”海南省住房和城乡建设厅党组书记、厅长周军平在接受中国房地产报记者采访时，系统阐释了海南楼市“稳”的底气与“进”的方向。

从优化调整楼市9条新政，推动存量商品房转化为保障性住房，到全面推进城市更新与老旧小区改造；从率先探索热带海岛特色“好房子”建设，到加快构建房地产发展新模式，海南正在走一条既服务自贸港战略，又回应人民宜居需求的高质量住房发展之路。

“房地产作为支柱产业，在自贸港集聚产业和人口的过程中必然发挥重要作用。”周军平表示，海南将紧紧抓住自贸港建设契机，以“好房子”引领供给改革，以“人、房、地、钱”联动机制稳定市场预期，持续推动房地产行业向高质量发展转型，让“安居乐业”成为海南自贸港最温暖的底色。

这一判断，源于对中央精神的深刻领会和对省情的精准研判。谈及去年底的全国住建工作会议报告，周军平感触颇深，他认为报告中提出的清晰思路与务实举措，为海南住建系统提供了重要遵循。

他表示，海南将坚定不移贯彻中央决策部署，以“四好建设”为发展主线，坚持稳中求进、专业实干。住建工作不仅要支撑经济发展，更要成为提升人民生活质量，塑造城市风貌的关键力量。

面对2026年及“十五五”，周军平保持审慎乐观。他认为，随着自贸港核心政策红利的进一步显现和“好房子”供给侧的持续发力，海南房地产市场有望保持逐步巩固企稳的良好态势。

通过这次访谈，一幅清晰图景得以呈现：在自贸港建设的重要窗口期，海南房地产市场正以自身节奏实现企稳复苏，并以一场关于“好房子”的深刻变革，锚定长远健康发展的新坐标，探索一条独具热带海岛特色、契合国家战略的高质量发展路径。

稳基调，调供需，因城施策再深化

中国房地产报：2025年海南楼市整体表现如何，呈现出哪些新特点？

周军平：2025年，在全国房地产市场下行和深度调整的大背景下，海南房地产市场运行总体平稳，实现了年度预期目标。具体来看有几个突出特点：一是市场“稳”的态势在巩固，商品房销售面积、销售金额均实现正增长，增速领先全国平均水平，房价保持基本稳定，止跌回稳的态势初步显现。

二是中心城市支撑有力。海口、三亚等核心城市的市场活跃度保持较好，对全省稳定大盘起到了“压舱石”作用。

三是产品分化明显，“好房子”热销。那些在安全、舒适、绿色、智慧方面表现突出的高品质项目，更受市场青睐。这充分说明在市场调整期，品质和价值才是硬道理。

四是自贸港政策预期持续赋能。封关运作顺利实现，增强了各界对海南长远发展的信心，这种预期也传导到了房地产市场。

中国房地产报：在“巩固房地产市场止跌回稳”的年度目标下，海南省在“因城施策，精准调控”方面还有哪些进一步的考虑和部署？

周军平：随着海南自贸港顺利实现封关运作，我们将紧扣“高标准建设海南自贸港”这个主题，坚持“稳”的总基调，按照“严控增量、优化存量、提高质量”的工作思路，聚焦城市高质量发展和人民群众安居基点，深化因城施策、精准施策。

下一步，我们将继续强化供需双向调节。在需求端，用足用好现有政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求；在供给端，核心是加快构建房地产发展新模式，推动从“有没有”向“好不好”转变，这不仅是稳定当前市场的关键，更是行业未来的出路。我们将着力完善“市场+保障”的住房供应体系，深化“人、房、地、钱”要素联动机制，以海南自贸港的长期良好预期为支撑，扎实推动房地产高质量发展。

以需定购，市场化推进保障房供给

中国房地产报：2025年，海南省出台的“优化调整楼市九条政策”中，提出用公积金增值收益、保障房再贷款等工具收储存量商品房，预计这将盘活多大规模存量房源？

周军平：收购存量商品房用于保障性住房，是打通市场与保障通道，促进房地产市场平稳健康发展的有效举措。对于海南而言，我们坚持“以需定购”的原则。

具体规模不是“一刀切”的。我们会指导各市县，深入调研本地区的人口流入、产业需求、保障房缺口以及商品房库存结构，在精准锁定未来保障性住房租购需求的前提下，合理确定收购房源的范围和数量。整个过程将严格遵循市场化、法治化的原则有序推进。

中国房地产报：在具体操作中，如何确保收购流程的规范，并让这些房源有效满足保障性住房需求？目前是否有示范项目落地？

周军平：在操作层面，国家相关部委出台的政策对收购主体、价格评估、房源适配等已有明确规范。我们将指导市县严格执行，确保收购流程每一个环节都公平公正、合法合规、稳妥有序。确保收购的房源能够真正符合保障性住房的居住标准和要求，切实把好事办好。

目前，我们已经指导海口等城市在收购存量商品房用作保障性住房方面开展了前期摸底调查、项目谋划等基础性工作，相关项目正在按程序积极推进，会尽快落地实施。

“四高”气候下的建筑智慧

中国房地产报：“好房子”是当前行业发展的核心关键词。海南的“好房子”应该是什么样子的？结合热带海岛气候和自贸港定位，它应具备哪些核心特征？

周军平：海南的“好房子”，绝不是内地住宅形式的简单复制，它必须深度契合热带海岛气候特点，紧紧贴合自贸港高质量发展的需求。

我们认为，海南的“好房子”至少应具备四个核心特征：

第一，气候适应性。海南高温、高湿、高盐、多台风、多降雨，因此我们的房子必须是 “坚韧的房子”和“会呼吸的房子”。我们推广“清凉城市”理念，通过设计风雨连廊，强化遮阳隔热，注重防潮抗风，构建连续遮阳避雨的步行系统。同时，利用下凹绿地、雨水花园等设计手法和设施，应对多雨气候，打造“会呼吸”的生态居住环境。

第二，自贸港适配性。封关后，海南将汇聚全球人才，房子要能满足多元化的居住需求，实现职住平衡。我们大力打造“15分钟生活圈”，完善各类配套设施。鼓励利用住宅架空层建设共享空间，全面推进居家适老化改造。同时，完善全装修交付，推动数字家庭建设，预埋智能家居管线，用科技赋能安全便捷舒适的居住体验。

第三，绿色低碳性。作为国家生态文明试验区，绿色是海南的底色。我们要求新建住宅项目100%按绿色建筑标准建设，具备条件的100%采用装配式建造。规模化推广太阳能建筑一体化、绿色建材和装配式内装修，从源头推动建筑节能降碳。我们还通过“揭榜挂帅”项目，聚力攻关热带地区“好房子”及零碳建筑关键技术。

第四，安全耐久性。我们严格执行国家最新规范，修订地方抗风抗震标准，推进配电房等设备用房“下改上”。建立全流程质量闭环管理，针对开裂、渗漏等质量通病开展专项治理，编制防治手册，强化分户验收，确保房子经得起时间和风雨的考验。

海南的“好房子”建设，是一条必须走且必须走好的特色之路。我们将以对人民高度负责的态度，精心建造每一栋房子，努力让老百姓对“好房子”可感可及可享，让“安居乐业”成为海南自贸港最温暖的底色。

以发展新模式稳预期

中国房地产报：在城市发展从增量扩张转向存量提质的过程中，海南在推进城市更新、老旧小区、城中村和危旧房改造方面成效如何？

周军平：近年来，海南省城市更新及相关改造工作有序推进，在消除安全隐患，改善人居环境，助力房地产市场平稳健康发展和城市产业升级等方面取得了积极成效。

总体来看，政策体系逐步完善。我们以省政府办公厅名义出台了《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，提出了20条支持举措推动投资和经济增长；联合10部门印发了《海南省持续推进城市更新行动方案》，明确“十五五”期间城市更新的任务书。

此外，海口市已成功入围中央财政支持城市更新行动名单，获得了10亿元资金；指导市县申报并获得超长期特别国债26.95亿元、城市更新专项中央预算内投资5.2亿元。2025年，全省谋划了38个片区更新项目，完成投资170亿元，城市更新已成为稳投资、促发展的重要力量。

中国房地产报：近期是否会出台新的支持政策？

周军平：下一步，我们将深入贯彻落实中央城市工作会议精神，按照省委城市工作会议部署，结合海南自贸港建设实际，重点从两方面发力：一是加快立法保障，推动出台《海南自由贸易港城市更新条例》，建立可持续的制度政策体系；二是加强项目谋划与品质提升，用足用好国家政策，争取更多资金支持。指导海口、三亚、陵水等地稳妥推进片区更新和城中村改造，并推动城镇老旧住房自主更新、原拆原建试点，探索“留改拆”并举的危旧房整治新模式，打造一批可复制的样板项目。

中国房地产报：面对2026年乃至整个“十五五”时期，您对海南房地产市场有何预判？在稳定和提振市场预期方面，还有哪些考量？

周军平：我们对海南房地产市场的未来充满信心。这个信心源于自贸港封关运作后，核心政策红利将持续释放，必将强力集聚产业和人口，为房地产市场提供坚实的需求支撑。叠加前期各项政策效应持续显现以及市场需求总量保持稳定等因素，我们预计2026年及“十五五”期间，海南房地产市场将保持逐步巩固企稳的良好态势。

稳定和提振市场预期，关键在于构建发展新模式。我们将锚定全国住建工作会议确定的目标，以“好房子”建设为引领，推动供给品质根本性提升；以“市场+保障”供应体系为方向，满足多层次住房需求；以“人、房、地、钱”联动机制为核心，实现供需动态平衡；以海南自贸港良好预期为支撑，持续用力推动海南房地产市场实现质的有效提升和量的合理增长，为中国特色自由贸易港建设贡献住建力量。