从南宁到开封，平稳基金持续托起业主安居梦

今年1月份以来，中原古城开封市迎来持续的低温雨雪天气，但两条在童世界、未来城业主圈中广泛传播的短信，却如同破晓的曙光，点燃了数千户家庭对未来生活的期盼。

“尊敬的童世界项目业主：您好，开封市平稳基金于2026年1月7日正式启动童世界项目的代建工作。后续我司将加快施工，保质保量地交付……”早在2025年11月，未来城的

业主们也收到类似的短信。

这两则信息，不仅标志着在经历长达五六年的停工寒冬后，3800余户受困业主终于等到实质性的转机，同样也意味着保交楼工作出现真正意义上的“跨省纾困”——广西南宁取得显著成效的纾困模式，成功跨越1600多公里的距离，在黄河之滨的河南开封落地生根。

当前，房地产“保交楼”工作已经进入深水区，目前还存留的项目大多数是“硬骨头”。平稳基金通过模式创新、精准施策，从资产隔离、资金筹措、复工推进到业主沟通，全方位破解保交楼的各项难题，为深陷困局的“硬骨头”项目按下“重启键”。

跨省纾困背后的民生保卫战

在开封市城乡一体化示范区的核心地段上，童世界和未来城曾是无数家长眼中的“学区梦想”。依托省实验小学和幼儿园的优质教育资源，这里的房产一度供不应求。

对于童世界业主王华（化名）来说，买房后的这五年是一场漫长的煎熬。

“大部分业主和我一样，都是在2019年前后购买的房子，买房后没多久就停工，烂尾了五六年。”王华表示，现在也只有建筑主体封顶了，有的楼栋塔吊都还在。室内和园林绿化都还没施工，地库也是干了一半就停了。

项目停摆对普通老百姓的生活造成巨大影响，王华表示，“当初是为了孩子上学才买房，现在不仅优质学位没享受到，而且自己边租房边还房贷，孩子还要上学，导致生活十分拮据。”

另一位女业主张艳（化名）表示，“我天天骑电动车来看项目有没有在施工，一年四季不知道跑了多少次，一次又一次的心灰意冷。”

在开封市，类似王华、张艳这样的业主还有3800多户。面对如此尖锐的民生痛点，在开封市城乡一体化示范区房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室的指导下，平稳基金项目团队于2025年10月进驻开封，短短2个月的时间内，就完成两个问题楼盘项目法律、财务、工程、营销尽调及保交楼方案。

2025年11月，注册资本超过10亿元的开封平稳基金正式设立，由开封经开建设发展有限公司等三家国企和江苏言睿产业投资基金作为专业管理LP、河南平稳投资有限公司作为GP共同组建，构建起“政府引导+市场化运作”的专业架构。

对于那些背负着房贷与房租双重压力、看着烂尾楼盘望眼欲穿的家庭而言，开封市平稳基金的设立是打响民生保卫战的重要举措。

开封市平稳基金能够快速且有效地推进保交楼工作，离不开此前平稳基金探索“南宁模式”所打下的坚实基础。

南宁市平稳基金自2022年成立以来，采用“政府引导、市场化运作、科学决策、防范风险”的基本原则，成功盘活多个烂尾楼项目，完成了5127套保交楼住房的交付工作，实现了从“保交楼”向“稳民生”的深远价值延伸。

南宁模式在开封的持续创新

烂尾楼的核心症结之一，在于原开发商债务缠身，项目资产随时可能被纳入破产清算，导致保交楼工作难以推进。童世界、未来城两个项目都曾属于同一家头部房企，但该房企已进入全面破产清算阶段。

开封市平稳基金成立后的首要动作不是盲目出资，而是以“股权+资产双重隔离”的创新方案，斩断原开发商的债务传导链，守住保交楼的根基。

具体而言，平稳基金新设了六家SPV（特殊目的载体）公司，专门承接童世界D区、69号公寓、未来城G/H区的股权及各类资产。

通过这一操作，项目资产被彻底剥离出原开发商的债务体系，有效规避了资产被破产清算的风险。同时，基金对未销售的抵押资产进行全面梳理，积极与抵押权人沟通化债方案，明确处置资产优先用于保交楼续建。

然而，南宁经验在开封的落地并非简单“照搬”，而是基于本地实际情况的创新实践。

据平稳基金相关负责人介绍，南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业进行货币出资为主，适用于有一定国有资本实力的城市；而平稳基金与开封市的合作则已经迭代到2.0版本，核心创新之处在于国企LP以土地资产出资代替现金出资的创新以及引入产业发展思维。

开封市平稳基金计划通过“现有资产处置+新地块开发收益弥补”的多元筹资模式，保障保交楼续建资金，这种方式不仅可以快速解决保交楼前期投入的资金问题，同时也大幅减轻了地方政府的财政负担。

首先，在现有资产处置方面，通过全面排查原房企在开封市的存量资产，将童世界232套住宅、112套商业，以及未来城102商业综合体等“干净资产”评估入账，作为融资的抵押物和还款来源。

其次，开封市平稳基金利用国企LP注入的土地资产或存量资产的后续开发利润补充建造成本缺口；最后，则是积极引入外部投资者，实现多渠道筹措资金。

保交楼另一重难关是“厘清旧账”。由于停工多年，童世界、未来城项目的原总包单位、分包单位与开发商之间债权债务关系错综复杂，部分施工单位因顾虑工程欠款而阻挠新团队进场。

平稳基金在2025年12月底开展了细致的工程界面划分，并在2026年1月完成了关键的“新老划断”，即明确平稳基金接管前后的权责边界：旧的债权通过法律途径另行解决，保交楼续建由开封平稳基金来完成。

这一举措有效扫清了施工现场的障碍，使得群众反映强烈的童世界D区在2026年1月顺利启动了全面复工，让业主们真正看到了复产计划的步步落实。

全国性AMC注资形成良性循环

如果说平稳基金是化解风险的“白衣骑士”，那么中信金融资产则是平稳基金稳健发展的“助推器”。

2025年12月，中信金融资产广西分公司正式注资南宁市平稳基金，标志着全国性AMC资金正式入局南宁保交楼工作。

要理解全国性AMC的入局逻辑，可以从南宁湖光学府这一“硬骨头”项目进行观察，该项目不仅资金缺口高达2.59亿元，同时项目全部土地被平安信托司法查封并办理抵押登记，致使资产无法盘活、过户。

中信金融资产以“债权承接+3亿元注资”为抓手，与平稳基金深度协同，精准破解项目“查封+抵押”叠加的法律障碍，推动项目盘活。

具体而言，中信金融资产受让平安信托对项目公司的全部债权。经三方谈判后，平稳基金代项目公司向中信金融资产支付7800万元，中信金融资产同步配合办理解封、注销抵押登记及土地使用权过户等手续。

随后，中信金融资产以LP身份入股项目公司并分阶段注资3亿元。首笔1.5亿元资金迅速到位，部分专项用于填补保交楼工程缺口；第二笔资金则与项目资产盘活进度严密挂钩。

可以发现，中信金融资产之所以愿意深度入局，看重的是项目的风险可控。平稳基金通过前期的深度尽调和SPV架构隔离风险，最终打造出“干净”且可测算的资产包。

对于平稳基金而言，AMC不仅可以提供长期资金支持，还可以凭借专业化债权处置能力，助力项目资产盘活与价值提升。

保交楼已进入攻坚克难的关键阶段，化解风险的关键在于解决“钱从哪里来、责任谁来担”的根本问题。而平稳基金的实践也证明，在坚持“市场化、法制化”原则下，通过精巧的制度设计隔离风险，创新融资模式引入资金活水，即便是“硬骨头”也能被啃下。

从南宁到开封，这场跨越不同省份的房地产纾困实践，正在托起无数家庭沉甸甸的安居梦。