父亲名下安置房，子女称借名购房被法院驳回｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1993年，张振国作为被拆迁人，与其配偶李秀兰及儿子张建国共同被列为安置人口，获得位于北京市海淀区的一套三居室安置房（后化名为一号房屋）。该房屋系危旧房改造项目下的政策性住房。2000年，张振国与相关单位签订购房合同，并于同年将房屋登记在其个人名下。

张建国与其配偶王淑芬主张：

一号房屋实际由其夫妻二人全额出资购买；

张振国曾于1993年及1999年两次亲笔书写书面材料，明确表示“房屋一切出资及装修均由五子张建国及儿媳王淑芬承担，产权归二人所有”；

房屋交付后一直由其家庭居住使用，相关费用亦由其支付，产权证书长期由其保管；

现张振国与李秀兰均已去世，其他继承人应配合将房屋过户至其名下。

因张建国已故，其配偶王淑芬与其子张明作为原告，起诉其余十二位继承人，请求确认一号房屋归其所有，并判令被告协助办理产权变更登记。

各被告均不同意原告诉请，主要抗辩理由包括：

张建国本人即为拆迁安置对象，具备直接购房资格，无需借用他人名义；

一号房屋属于张振国与李秀兰的夫妻共同财产，李秀兰从未对所谓权属安排作出任何意思表示；

原告提交的两份书面材料真实性存疑，存在内容补写、签名不完整等问题；

政策性安置房依法不得借名购买，且张振国生前近六年未办理过户，不合常理。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回原告王淑芬、张明的全部诉讼请求。

理由：原告未能就借名买房关系的存在完成举证责任，其确权主张缺乏事实与法律依据。

法院说理

法院认为，不动产物权的归属应以登记为准，当事人主张存在借名买房关系的，应当就双方存在借名合意及实际出资等要件承担举证责任。

第一，借名买房缺乏合理基础。

根据查明事实，张建国系拆迁安置协议载明的安置人口之一，依法享有以安置身份购买政策性住房的资格。在此情形下，其并无借用父亲名义购房的客观必要性。原告所主张的借名关系，不符合借名买房通常所具有的规避限购、信贷等政策限制的典型特征，难以成立。

第二，处分行为侵犯共有人合法权益。

一号房屋系张振国与李秀兰婚姻关系存续期间取得的财产，依法属于夫妻共同所有。原告提交的两份书面材料仅有张振国签名，无李秀兰签字、捺印或任何形式的认可。即便张振国有意将房屋权益让渡给特定子女，亦无权单独处分属于配偶的财产份额。该等安排因侵害共有人权益，不发生物权变动效力。

第三，书面材料的真实性与证明力不足。

其中一份材料有证人出庭作证称，其签署时仅见到部分内容，后半段文字系事后添加；字迹连贯性、纸张状态等亦未通过鉴定予以验证。此外，张振国自2000年取得产权证至2005年去世，长达五年间未办理任何过户手续，与其所称“产权归子女所有”的意思表示明显矛盾，进一步削弱证据可信度。

第四，出资与居住事实不等同于物权归属。

即便原告支付了部分购房款项或日常费用，该行为仅可能产生债权请求权，不能直接推翻不动产登记的公示效力。在未完成产权变更登记的情况下，原告对房屋不享有物权，无权请求确认所有权或分割折价款。

综上，法院认定：原告提交的证据不足以证明借名买房关系成立，其诉讼请求依法应予驳回。

胜诉办案心得

本案系多子女家庭因政策性住房权属引发的典型纠纷，成功抗辩的关键在于以下三点：

一、否定借名买房的合理性基础。

政策性安置房的购买资格通常限定于拆迁协议列明的安置人口。若主张借名的一方本身具备独立购房资格，则其借用亲属名义的行为缺乏必要性与合理性。法院在审查此类案件时，会重点考察是否存在真实的借名动机；若无政策障碍或特殊原因，所谓“借名”难以被认定为双方真实合意。

二、强调夫妻共同财产的处分限制。

婚姻关系存续期间取得的房产，无论登记在一方或双方名下，原则上均属夫妻共同财产。任何单方作出的权属处分，若未经配偶同意，即因侵害共有人权益而无效。此为阻断确权主张的核心法律依据，尤其适用于配偶一方已先于产权人去世的情形。

三、系统质疑书面证据的完整性与形成过程。

家庭内部手写材料常存在形式瑕疵。可通过证人证言、逻辑矛盾（如长期未过户）、内容割裂等角度，质疑其真实性与证明目的。法院对未经共有人签署、未履行物权变动程序的单方声明，通常持审慎态度，难以据此支持确权请求。

特别提示：

家庭成员之间关于房产归属的安排，若未通过赠与公证、买卖过户或共有登记等法定方式完成，仅凭口头约定或单方手稿，在继承纠纷中极难获得司法支持。情感意愿需以法律形式固化，方能有效避免日后争议。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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