经适房借名买房，起诉确认合同效力被认可｜房地产律师裁判分析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

李建国与妻子育有五名子女。2007年，因所在单位提供福利购房资格，但按工龄排序，小儿子李明远尚不符合条件，而父亲李建国具备资格。经协商，双方约定：由李明远借用父亲名义，以李建国的名义与甲公司签订《集资建房协议》，购买位于海淀区的一套住房（一号房屋）。

李明远支付了全部购房款45万余元及后续装修、物业等费用，并长期实际控制该房屋。2010年，房屋登记在李建国名下，性质为经济适用房。

2014年，李建国亲笔书写一份材料，明确写道：

“此房由李明远出资购买，与其它子女无关，应归其一人所有……作为遗嘱留存。”

2021年李建国去世后，李明远起诉其余四名兄弟姐妹，请求：

确认其与父亲之间的借名买房合同有效；

判令四人协助将一号房屋过户至其名下。

其中三名子女同意原告诉请，仅李小华（化名）反对，主张：

不存在借名关系，仅为代办公务；

购房款已由父亲归还；

若处理此房，其他房产也应一并分割。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认借名买房合同有效；

❌ 驳回过户请求。

理由：原告目前不具备北京市购房资格，过户属于法律上履行不能。

法院说理

法院围绕两个核心问题展开分析：

第一，借名买房关系是否成立且有效？

原告提交的父亲亲笔书面材料，明确承认房屋由其出资、归属其个人，且有签字见证；

购房款由原告直接支付，后续费用亦由其承担；

被告虽主张“购房款已归还”，但未提供任何证据；

涉案房屋虽为经济适用房，但购房合同签订于2008年4月11日前，不属于政策严控期，不构成合同无效事由。

→ 法院认定：借名买房合同合法有效。

第二，能否办理过户？

根据现行政策，经济适用房过户需受让人具备北京市购房资格；

原告当庭自认目前无在京购房资格；

依据《合同法》第110条，若合同履行存在法律障碍，构成“履行不能”，法院不得强制履行。

→ 故过户请求不予支持。

胜诉办案心得

一、2008年前经适房借名，可能被认可

北京对经济适用房借名买房的效力认定，以2008年4月11日为分界线。此前签约、非摇号取得的房源，若无恶意规避政策情形，部分法院认可合同效力——但仅限于债权层面，不等于可直接确权或过户。

务必评估自身资格再行动

借名买房前，必须核查：

自己未来是否具备购房资格；

房屋是否满足上市交易条件（如经适房满5年）；

出名人是否配合、是否存在继承风险。

否则，即便胜诉，也可能陷入“房子不是你的，钱也要不回”的僵局。

特别提示：

本案原告虽未实现过户，但合同有效判决为其保留了未来权利——一旦取得购房资格，可再次起诉要求履行。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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