非本村人借名购宅基地房，拆迁利益一分未得｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1988年，李国强、王秀芬夫妇因无购房资格，与亲戚朱玉兰（化名）商议，以朱玉兰名义从他人处购买位于朝阳区的一处农村院落（后化名为二号房屋）。购房款由李国强夫妇支付，房屋交付后也一直由他们居住。

1993年，为“避免日后纠纷”，双方又协商将二号房屋的集体土地使用权证登记在朱玉兰之女郭文静（化名）名下。此后近30年，李国强夫妇持续居住于此。

2019年，二号房屋所在区域启动腾退项目，郭文静作为产权人与甲公司签订《房屋周转协议》，获得周转费近9万元，后续还有安置补偿。自2019年11月起，郭文静陆续向李国强转账共计21.3万元。

2023年，李国强夫妇起诉郭文静及其丈夫，主张：

双方曾口头约定，每月8000元周转费中，郭文静留1000元，其余归他们；

对方尚欠2020年7月至2023年6月期间12万元未付；

请求判令支付该笔款项。

郭文静辩称：

二号房屋系其母朱玉兰合法购买，后赠与她本人；

她从未同意将周转费分给原告；

之前转账是出于亲情帮扶，非履行约定；

李国强夫妇非本村集体成员，无权享有宅基地相关权益。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回原告李国强、王秀芬的全部诉讼请求。

理由：原告既非房屋合法权利人，又无法证明存在有效口头约定，主张缺乏事实与法律依据。

法院说理

法院围绕两个核心问题进行审查：

第一，原告是否为房屋实际权利人？

二号房屋系农村集体土地上房屋，1988年《房屋买卖契约》由朱玉兰与原房主签署，1993年登记至郭文静名下；

原告虽长期居住，但非本集体经济组织成员，依法不得取得宅基地使用权；

即便存在“借名”事实，该行为亦因违反土地管理强制性规定而不产生物权效力；

故拆迁利益依法归属于登记权利人郭文静，原告无权主张。

第二，是否存在“周转费分配”的口头约定？

原告提交两段录音，一段未经对方同意录制，另一段郭文静未参与；

录音中无明确金额、支付周期、双方合意等关键内容；

郭文静此前转账行为可解释为亲属间扶助，不能推定为履行合同义务；

在无书面协议、无第三方见证、无持续履行证据的情况下，法院认定口头约定不成立。

综上，法院认为：原告既无物权基础，又无债权依据，其诉求依法应予驳回。

胜诉办案心得（“如何成功防御借名农村房后的利益主张”）

一、牢牢抓住“主体资格”硬伤。

农村宅基地房屋仅限本集体成员内部流转。非农户口或外村村民即使实际出资、长期居住，法律上仍不被视为权利人。此为法定无效事由，可直接否定原告全部物权主张。

二、切割“转账”与“合同义务”的关联。

对方常以“你给我转过钱”反推存在约定。此时应强调：

亲属间经济往来多出于帮扶、赡养、赠与等目的；

若无明确约定“此款为XX费用分成”，不能视为债务履行；

尤其在无持续、固定、对应周期的转账记录时，更易被认定为临时资助。

三、善用“举证责任”规则反制。

原告主张“口头协议”，需证明：合意内容 + 履行事实 + 对方认可。若其仅提供单方录音、证人证言或模糊转账，即可主张其未完成举证责任，请求法院直接驳回。

特别提示：

借名购买农村房屋风险极高——不仅无法确权，连拆迁补偿都可能颗粒无收。若已发生类似安排，切勿轻信“口头承诺”，更不要以“住了几十年”为由主张权利。法律只保护合法的权利，而非事实的占有。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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