借名买房高风险，专业律师助您兜底维权｜北京房产律师风险防范

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

郑建国、王秀兰夫妇年逾六旬，育有一子郑浩。2006年，二人决定在北京购房养老，但因已退休、无稳定收入，银行不予贷款。经与儿子协商，以郑浩名义签订购房合同并办理按揭，实际由父母支付全部首付款及后续月供。

购房过程中：

首付款60万元由王秀兰直接刷卡支付30万元，另30万元通过其账户转入郑浩银行卡后支付；

房屋契税、印花税、保险费、律师费等1.7万余元均由父母承担；

此后五年间，每月房贷均由王秀兰存入郑浩还贷账户，或直接前往银行柜台代为还款，累计偿还本息18.8万余元；

所有购房合同、发票、还款凭证、房产证均由父母保管；

房屋交付后，郑建国夫妇一直居住其中长达十余年，儿子在外租房居住。

2016年，郑浩突然带人更换门锁，将父母物品打包寄走，并安排亲属入住。父母被迫流离失所，多次起诉维权，先后以“确权”“不当得利”“物权保护”为由提起诉讼，均因案由选择不当被驳回或撤诉。

最终，二人调整策略，以民间借贷纠纷为由再次起诉，请求判令儿子返还购房出资及相关费用。

郑浩辩称：

双方不存在借贷关系；

购房款系父母赠与；

房屋登记在其名下，应属其个人财产。

裁判结果

法院判决：

✅ 支持原告部分诉讼请求：

被告郑浩于判决生效之日起十日内偿还原告郑建国、王秀兰借款本金872,100.43元；

支付资金占用利息；

法院说理

法院认为，本案虽无书面借名买房协议，但可依据出资事实另行主张债权：

第一，父母对房屋存在明确且持续的出资行为。

首付款60万元、税费1.7万余元、房贷还款25.4万余元，均有银行流水、还款凭证、刷卡记录等佐证；

总计87.2万余元的支出，形成完整证据链，足以证明资金来源于父母。

第二，被告未能证明款项系赠与或其他法律关系。

根据《民间借贷司法解释》第十七条，原告提供转账凭证后，被告若主张系赠与，应承担举证责任；

郑浩未提供任何证据证明父母有赠与意思表示，亦无法说明其本人在无收入情况下如何承担购房支出。

第三，长期实际居住强化出资合理性。

父母自2006年起独居该房十余年，缴纳物业、水电、宽带等费用；

儿子长期在外租房，从未主张居住权，印证房屋实为父母养老所用。

第四，案由选择影响权利实现路径。

因缺乏借名合意的直接证据，法院未支持确权或过户请求；

但基于出资事实，将购房款性质认定为借款，符合公平原则与证据规则。

关于利息，因双方未约定还款期限及利率，法院依法自起诉状送达之日起按年利率6%计算资金占用损失。

胜诉办案心得

本案揭示了“借名买房失败后”的务实维权路径：

一、无协议不等于无救济，出资事实可转化为债权主张。

当借名关系难以证明时，可退而求其次，以民间借贷为由追回资金。关键在于：保留每一笔付款凭证，并确保资金流向清晰可查。

二、案由选择决定成败。

当事人前两次诉讼因坚持“确权”而失败。第三次调整为“借贷”，才获得实质支持。律师介入的价值，往往体现在诉讼策略的精准调整上。

三、父母对成年子女的大额支出，未必自动视为赠与。

法院明确指出：大额购房出资不同于日常抚养，若无明确赠与意思，可推定为借贷。这一立场对保护老年人财产权益具有重要意义。

四、居住事实是重要辅助证据。

十余年的持续居住，不仅证明房屋用途，也反向印证出资动机的真实性，增强法官内心确信。

建议：

即使出于亲情信任未签协议，也应做到：

所有房款从自己账户支付；

保留合同、票据原件；

如遇阻挠，及时咨询专业律师，避免反复试错延误时机。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。