GDIRI观察 | 核心区写字楼REITs打样 314亿资金叩响存量资产盘活大门

观点指数(GDIRI) 2026年1月29日，首批商业不动产REITs已获上交所受理并同步申报至证监会。

来源：上交所

具体为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产商业不动产REIT以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金，标志着2025年末政策放开商业不动产REITs试点后，市场正式进入落地实操阶段。上述基金底层资产涉及酒店、商场、商办等业态。

次日，又有五只项目获上交所受理，上述八只商业不动产REITs项目的募资规模合计达314.745亿元。

在国内写字楼市场存量过剩与核心资产稀缺并存的分化格局下，上述两批次受理信号，既为持有优质办公资产的企业打开了标准化资本市场退出通道，也预示着REITs正成为唤醒沉淀商业不动产、重构行业发展逻辑的核心力量。

2026年，写字楼REITs市场的大门正在打开，存量写字楼资产的活力正在等待焕发。

核心区写字楼REITs启幕

其中汇添富上海地产REIT及华安陆家嘴REIT均聚焦上海核心商务区办公类资产，前者以“纯办公”聚焦黄浦滨江，后者以“办公+商业”扎根前滩国际商务区，虽同属上海核心区办公REITs，但在业态组合、资产质量、运营逻辑及收益特征上有明显的差异。

具体来看，据《基金募集说明书》披露，前者底层资产为位于上海市黄浦区的鼎保大厦与鼎博大厦，均由原始权益人上海世博发展（集团）有限公司持有并运营。

这两栋写字楼地处黄浦滨江核心商务区，属区域稀缺性甲级办公资产，具备良好的区位优势与硬件条件。

从运营表现来看，两栋楼宇展现出了较强的抗周期能力。

鼎保大厦2023-2025年出租率持续攀升，从97.96%升至100%，其中办公产权部分连续三年保持满租状态。鼎博大厦出租率从运营初期的23.68%快速爬坡至2025年末的99.33%，2025年度加权平均出租率达92.33%。

截至2025年末，鼎保大厦项目共有5个租户，核心租户人华东设计院租赁面积47724.44平方米，占可租赁面积的92.86%，租约期限至2031年，鼎博大厦项目共有9家租户，聚集了科创服务、数字服务、金融等优质业态，未出现单一租户依赖情况，且租约期限均在10年左右。两者租金收缴率均连续三年100%，为现金流提供了强力保障。

同期两项目经评估的总估值达38.43亿元，其中鼎保大厦估值18.54亿元，评估增值率48.24%。鼎博大厦估值19.89亿元，评估增值率13.05%，充分体现了核心区位优质写字楼的资产价值。

华安陆家嘴商业不动产REIT底层资产为晶耀前滩T1办公楼及配套商业，位于浦东新区前滩国际商务区，属于上海“十四五”重点发展的新兴核心区，聚焦外资企业、总部经济，周边规划有国际学校、医疗配套，吸引年轻商务人群，办公需求以新增扩张为主。

来源：陆家嘴基金募集说明书

具体来看，晶耀前滩项目于2019年8月正式投入运营，历史运营情况稳健。

截至2025年末，晶耀前滩T1办公楼项目已签约租赁总面积约2.49万平方米，其中，1年以下短期租约面积占比仅为4.54%，1-3年（不含）租约面积占比14.81%，短期租约占比相对较低。租期3年及以上的租约面积占已出租总面积的80.65%，整体租期结构具备较强的稳定性。

同期T1办公楼出租率为95.93%，租金单价为215元/平方米/月。

上海两支办公类REITs出租率均超95%（办公口径），明显高于上海甲级写字楼平均空置率表现，其中上海地产项目依赖成熟区稳定需求与长租约，陆家嘴项目受益于前滩新兴区产业导入与综合体配套吸引力。

写字楼的通关秘籍

当汇添富上海地产REIT、华安陆家嘴REIT以上海核心区办公资产为锚点，构建长三角办公类REITs的基准样本时，保利发展、华夏凯德REIT的入局，将这一赛道的竞争维度从同城业态分化拓展至跨城资产比拼。

数据来源：基金募集说明书，观点指数不完全统计

保利发展REIT锚定广州珠江新城超甲级写字楼，华夏凯德REIT聚焦深圳南山多元综合体，两者均以写字楼+商业为核心底层资产，与上海双REITs共同勾勒出全国办公类REITs核心城市+优质办公的核心版图，也揭示了不同区域、不同模式下办公资产证券化的差异化路径。

具体来看，保利发展REIT底层资产包括广州保利中心项目和佛山保利水城项目，前者业态组合包括办公及配套商业，后者为商业零售项目。

其中广州保利中心位于珠江新城CBD，定位为“金融及商务服务业集群”（金融及衍生机构、优质专业服务业、实体经济企业），金融、科技类企业占比表现突出，办公需求呈现高净值、高粘性的特征。

经营层面，据观点指数了解，广州保利中心项目自开业以来运营年限已超过15年，整体经营情况较为稳定。截至2025年9月30日，项目整租月均租金单价为108.61元/平方米，期末时点的穿透出租率为70.15%。

同期深圳来福士办公业态出租率为87.53%，前三季度该部分营业收入为5285.5万元。从数据来看，深圳来福士项目办公业态近三年及一期的运营收入总额及收入结构整体较为稳定。

从资产组合来看，华夏凯德REIT底层资产包括深圳来福士项目和绵阳涪城项目，前者为商业综合体项目，包括购物中心、办公以及服务式公寓，后者为购物中心。

值得一提的是，华夏凯德REIT40.54亿元的预计募资额在当前四单中最高。虽包含办公资产，但其可租赁面积不及购物中心部分，且资产位于深圳（一线）和绵阳（二线）。

从运营数据表现来看，上海双REITs办公出租率均高于广州与深圳两地的办公资产，这或是由于上海项目所处区域的商务成熟度更高，黄浦滨江长期无新增供应，前滩供应有序且产业导入及时。

从上文提及的4单商业不动产REITs的案例来看，REITs已成为唤醒写字楼资产的金钥匙，其核心价值在于通过标准化、透明化的金融工具，解决存量资产流动性不足的问题，推动行业从开发驱动向运营驱动转型。

据观点指数了解，此次获上交所受理的两批次商业不动产REITs的推出，恰逢商业地产盘活的政策窗口期与行业实践活跃期。

2025年12月31日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确支持优质商业不动产通过REITs形式盘活存量，为写字楼、商场等资产打开了资本市场通道。政策层面的持续发力，不仅拓宽了商业地产的退出渠道，更通过明确的操作指引降低了发行门槛，为写字楼资产证券化提供了制度保障。

沪深交易所、中国结算等同步出台配套文件。在政策支持下，商业不动产REITs市场已呈现加速落地的态势。

截至2026年1月30日，已有8只商业不动产REITs项目获上交所受理，募资规模合计达314.745亿元。政策放开商业不动产REITs试点后，市场正式进入落地实操阶段，其底层资产涉及酒店、商场、商办等业态。

除此之外，今年1月，茂业商业先后发布公告表示，拟以全资子公司成商集团控股有限公司、关联方成都崇德投资有限公司持有的位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇（最终以监管审批为准）作为底层资产，开展商业不动产公募REITs申报发行工作。

对比当前申报REITs的商业地产主体，可发现其资产选择呈现共性，均聚焦核心城市的核心区位优质资产。

现阶段，国内写字楼市场存量过剩与结构分化并存，一线城市核心区优质资产与非核心区普通资产的价值差距拉大。

随着政策配套的完善与市场的成熟，REITs正成为写字楼资产破局的关键密码。

商业不动产REITs的推出，一方面为持有优质写字楼资产的企业提供了标准化退出渠道，破解了商业地产"重资产、慢周转"的行业痛点。另一方面通过资本市场对稳定现金流的定价偏好，引导社会资本向核心区位、运营突出的资产集中。

写字楼、购物中心和酒店，这些曾经被视为负担的存量资产，如今通过REITs转变为可交易的金融产品。

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