大华想重返上海，业主想重回2024

1月的最后一周，大华是上海楼市绝对的主角。两大新盘连发，中介们的宣传攻势，排山倒海。

大华望樾：

开盘当天去化超94%，热领虹桥当红不让

大华星屿：

首开即罄81%，验证倒挂绝版稀缺价值

别的不谈，单说文学造诣，绝对是拉满了。

“首开售罄”的说法都听说过，“首开去化81%”也不稀奇。这个“首开即罄81%”，不免让人有些懵，究竟是卖完了还是没卖完？

一句话，兼顾了开发商的体面与数据的严谨，情商杠杠的。

关于大华星屿的热销，外面的宣传口径很统一：其表现验证了“产品力才是硬道理”的市场逻辑——

在当前普遍依赖中介渠道和价格促销的上海楼市，大华星屿以“三不”策略切入，仅凭产品与地段实力直面市场，逆市热销，树立了嘉定区域的价值标杆。

所谓“三不”策略，指的是项目：

不开分销、不设折扣、不玩套路。

这让大华上海另一个项目“公园柏翠”的业主，实名羡慕。

就在大华凭借“三不”策略，硬气席卷上海楼市时，公园柏翠的业主们，刚在业主之家公众号上，发布了一则严正声明：

期待某华集团能做出真正符合其上海领军房企身份的明智抉择，勿谓言之不预！！！

结尾连用三个感叹号，相当扎眼。

来源：大华公园柏翠业主之家

在发布声明之前，“公园柏翠”的业主刚刚与项目开发商，完成了2025年11月以来的第五次谈判，只是结果，依旧没啥进展。

谈判的主要原因，是一些业主觉得，自己被开发商“套路”了。

从去年11月开始，在社交、媒体平台上，公园柏翠的部分房源不仅85折出售，还有返佣送车位。

大华公园柏翠2024年9月27日首次开盘，到现在才一年出头。

当时项目均价约6.48万元/㎡，有业主粗略计算，这些福利叠加在一起，相比自己2024年买入的价格：

便宜了近百万。

谁的钱也不是大风刮来的，老业主自然不愿吃哑巴亏。

最关键的是，前期买房时，项目销售为了让客户快速“放心”签约，曾明确表示：

后期不打折、不分销返佣、不降价。

业主们不理解，怎么说好的事儿，突然就变了？

面对业主的质疑，开发商回应，表示项目降价、返佣均属于渠道中介及小媒体的：

个人行为。

这个说法，别人信不信不知道，业主们没信。他们认为，渠道中介及小媒体很难以“个人行为”的形式实现打折：

难道中介都是做慈善的，亏钱卖房给大家送福利？

言外之意，他们怀疑这波降价的背后有开发商的影子。

关于大华，我们之前也简单聊过，上海本土的老牌民企。

2025年上海房企权益销售榜上，大华以全年102.6亿元的权益销售额排名第9。

2025年，上海权益销售榜前二十，已几乎看不到民企的身影，前十中，纯民企更是只占了两席，可以说，大华也是如今上海地产民企：

最后的牌面之一。

大华的地产之路始于旧改。

1992年，上海宝山区大华启动成片旧区改造，成立了“上海大场房地产开发经营公司”用于旧改开发。

这家公司，就是大华的前身。

当时，大华还是一家集体所有制企业，1995年，时任宝山区大场镇副镇长金惠明上任公司总经理，1998年，公司正式更名为“大华集团”。

2002年，宝山区大场镇将集团75%的股份，转让给了包括金惠明在内的34名自然人股东，其中还包括金惠明的弟弟金建明、女儿金玲等。

自此，大华完成了从公到私的华丽转身。

早期，大华以风格稳健著称，业务多集中于上海宝山区域，一度被誉为“宝山之王”。

到2018年，大华集团已经颇有规模，同年正式开启了全国“冲冲冲模式”，一路高举高打杀进了广州、惠州、徐州、昆明。

2021年，大华喊出做大规模的口号，提出：

力争三年内实现800亿的销售目标。

只是，当时全国地产市场已经进入了调整期，大华全国业务受挫，目标不了了之。

不过，大华扩张的野心并没有停止。

2023年，大华重拾“走出去”的目标，而且这一次更加凶猛：

专挑核心城市的核心地块下手，哪怕溢价再高，也绝不手软。

记得2023年大华第一次进京，就给北京的同行们，带来了一些小小的震撼。在当时大火的昌平朱辛庄地块土拍中，大华以15%溢价率，在42家房企口中成功夺食。

同年，除北京外，大华还杀入了杭州等热门城市搅动风云。

但步子迈大了，也容易出现一些问题。

大华疯狂扩张的那些年，一方面其在大本营上海的地位，出现了明显的滑落，另一方面，房企的口碑也一年不如一年。

尤其是这几年，大华的业主团建事件频发。上海网友们开玩笑表示，大华已经是独一档了，谁家项目有点毛病，都要被拉出来比一比，说它：

快赶上大华了。

同时，持续重仓拿地，让大华的财务状况开始吃紧。

数据显示，大华集团总资产为1498亿元，同比减少13.11%。公司的债务规模也连年攀升，截至2024年，已经来到约1594.1亿元，而2018年，这个数字为632.57亿元。

为了解决问题，从2024年开始，大华开启了一轮轰轰烈烈的保去化行动，加速资金回流。

包括前面提到的公园柏翠在内，大华多个项目都有打折促销的消息传出。

比如大华星曜，据传尾盘部分房源7折就能拿下，大华梧桐樾，据说部分房源82折 +送车位+返佣 33 万......

此外，大华的战略中心也出现明显的调整，简单来说就是四个字：

重返上海。

去年，大华提升了在上海市场的拿地强度。

先是以溢价率32.31%在大宁造出新的板块单价“地王”，又去青浦徐泾、嘉定相继拿地，年底，还通过协议方式将宝山顾村地块收入囊中。

调整的原因不难理解。

作为一线城市，上海楼市表现出了极强的韧性，外来房企都争着入沪，更何况是本地房企。

而依托本地房企的优势，大华也有望进一步打开局面。

只是，对于老业主们来说，比起大华能否顺利重返上海，他们可能更关心自己的房子，能不能如承诺一样，房价重回2024年？

就算回不去，至少会议已经开了五次，大华也该站出来给个说法了。