承租人擅自转租房屋后，次承租人未缴纳的租金谁来承担？

鲁法案例【2026】044

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案情简介

2019年4月，李某将房屋委托给甲公司出租，并与甲公司代表刘某签订为期三年的《房屋租赁合同》，明确约定房屋仅用于托管且禁止转租。2020年下半年，李某发现刘某在其不知情的情况下已将房屋转租给胡某，由胡某对外出租并继续履行原合同。截至2022年1月，胡某已付清此前费用，尚欠上述合同最后三个月租金及物业费七千余元。胡某于2022年3月向李某出具欠条承诺分期偿还，但至今未支付。为此李某诉至法院，请求法院判令胡某支付租房费五千余元，物业费一千五百余元，共计七千余元。

法院审理

法院认为，李某与案外人刘某签订的《房屋租赁委托合同》、《房屋租赁合同》，应属合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百一十八条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，涉案《房屋租赁合同》等虽有不得转租的约定，但根据查明的事实来看，李某在知晓涉案房屋转租的六个月内未提出异议，应视为李某同意刘某将涉案房屋转租给胡某，涉案租赁合同继续有效。

关于李某要求胡某支付租房费五千余元，物业费一千五百余元，共计七千余元的诉讼请求。法院认为，胡某向李某出具欠条的行为，视为其自愿向出租人确认并承担该笔债务，胡某确认欠付租房费五千余元、物业费一千五百余元，其迄今未付，已构成违约，应承担继续履行的法律责任，应当向李某继续支付。故对李某的该项诉讼请求，法院予以支持。

综上，法院判决被告胡某向原告李某支付租房费五千余元、物业费一千五百余元，共计七千余元。

法官说法

一般情况下，由于出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系，在转租合同有效的情况下，出租人直接向次承租人要求支付租金的请求权基础通常并不具备。如果承租人怠于履行对次承租人的债权请求权，符合法律规定的代位权行使条件时，出租人可以据此获得向次承租人主张权利的法律依据。但是，在本案中，次承租人直接向出租人出具欠条，应当视为其自愿向出租人确认并承担该笔债务，故出租人可以直接向次承租人主张权利。

房屋租赁市场活跃度高、流动性强，转租情况屡见不鲜。转租涉及出租人、承租人、次承租人多个法律主体，有的甚至多层转租，存在诸多法律风险。出租人在发现房屋被转租或逾期占用后，应及时主张权利，采取协商、发函、解除合同或诉讼等必要措施，避免“权利沉睡”带来的经济损失。而对于次承租人而言，在实际租房过程中，如果涉及转租的情况，与承租人签订租房合同时应注意审查其与出租人之间的房屋租赁合同是否有同意转租的约定条款，或者出租人同意其转租的授权委托书等相关证明。同时，转租合同约定的租赁期限最好不要超过出租人与承租人之间租赁合同的剩余租赁期限。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

转自：山东高法