首批商业不动产REITs上报 拟募资超300亿

北京商报讯（记者 李海媛）在商业不动产投资信托基金（REITs）试点政策落地后，首批产品陆续上报。北京商报记者注意到，近日，上交所受理8单商业不动产REITs项目，基金管理人包括国泰海通资管、华夏基金、汇添富基金、华安基金，预计募集金额合计超300亿元。首批项目的资产形态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼等商业不动产。有观点指出，商业不动产REITs的推出对盘活存量资产具有较好的导向，对于商业地产的开发商而言也意味着更好的融资渠道的建立。

1月29日—30日，首批8单商业不动产REITs项目获上交所受理。其中，华夏基金申报了3单，华安基金申报了2单，汇添富基金、中金基金和国泰海通资管则各申报了1单。项目资产形态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼等商业不动产。

其中，华夏保利发展商业不动产REIT、华夏凯德商业不动产REIT、华夏银泰百货商业不动产REIT的预计募集规模依次为20.93亿元、40.54亿元、42.785亿元；华安锦江商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT预计募集规模分别为17.03亿元、28.1亿元；汇添富上海地产商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT预计募集规模分别为40.02亿元、50.64亿元、74.7亿元。上述8单项目预计募集规模合计为314.745亿元。

所谓商业不动产REITs，是指通过投资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

回顾2025年12月31日，中国证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》）并自当日起实施。《公告》主要针对基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等内容展开。

中国证监会指出，公开征求意见期间，市场各方对《公告》的基本思路和主要内容总体认可，认为《公告》清晰明确了商业不动产REITs业务开展的总体框架，为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展。

公开数据显示，截至2月1日，境内市场已成立公募REITs共80只，融资金额超2000亿元，资产类型涵盖产业园区、仓储物流、能源、保租房等。此次首批商业不动产REITs上报，将进一步丰富公募REITs的资产类型，促进商业不动产行业的发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，商业不动产REITs的推出有两方面积极意义。从盘活存量资产角度而言，可以降低相应的资金成本，更好地推进金融创新，对盘活存量资产具有较好的导向作用。从消费的角度来看，对于商业地产的开发商而言意味着更好的融资渠道，另外随着这一轮消费经济的向好发展，投资者对于商业不动产REITs的认可程度也会明显提高。

财经评论员郭施亮也表示，考虑到我国商业不动产的规模庞大，盘活、拓宽这类资产的资金利用率与融资渠道具有积极的意义。充分发挥REITs功能，可以利用好资本市场工具助力实体经济发展，助力商业不动产发展，将商业不动产底层资产重新盘活。

中国证监会也在发布《公告》时提到，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。适时推出商业不动产REITs，可以更好地发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。