借名买房有效，但继承已生效？不能推翻｜北京房产律师解读案例

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2006年，周静出资8.9万余元，以父亲周国栋的名义，从甲机关房管处购买了一号房屋。因该房原为公房，承租人只能是周国栋，故购房合同和房产证均登记在他名下。周静一直居住使用，并持有全部购房票据及房产证。2013年，周国栋还亲笔写下《关于过户的申请》，确认：“房款全由女儿支付，愿过户给她。”

2020年，周国栋去世。周静与哥哥周强、妹妹周敏共同起诉，要求按遗嘱继承父母名下两套房产。在A号继承案中，他们明确主张：一号房屋是父母婚姻存续期间购买的夫妻共同财产，属于遗产。法院据此判决：三人按份继承，周静、周强各占3/7，周敏占1/7。

可就在继承判决生效后，周静突然改变说法。2022年，她单独提起诉讼，称：一号房屋其实是她借父亲名义购买的，不属于遗产。法院在B号判决中，竟认可了她与父亲之间的口头借名买房协议有效。

拿到这份胜诉判决后，周静立即提起本案诉讼，要求周强、周敏配合将一号房屋全部过户到她一人名下。

周强表示：“我认可妹妹的说法，同意过户。”

周敏反对，主张继承案件中已经分配房屋，要求按继承比例分配。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回周静的全部诉讼请求。

周敏作为共有人的权益受法律保护，房屋按继承份额共有。

法院说理

法院并未否定B号判决中“借名买房协议有效”的认定，但指出一个更关键的问题：

周静已在先的继承诉讼中，明确认可一号房屋属于父母遗产，并据此获得3/7产权。如今反悔，违反“禁反言”原则和诚信诉讼义务。

具体分析如下：

第一，权利主张前后矛盾，构成对自身权利的处分。

在A号继承案中，周静作为原告，主动陈述“房屋系父母夫妻共同财产”，并据此参与分割。该陈述已被生效判决确认，具有既判力。她不能在获得继承利益后，又以“房屋本就归我”为由推翻前诉。

第二，借名买房关系若真实存在，应优先确权而非继承。

如果周静真认为房屋归自己所有，完全可以在父亲去世后直接起诉确权或要求过户，无需先走继承程序。但她选择以“继承人”身份主张权利，实质上已放弃借名确权路径。

第三，继承判决已对房屋完成物权分割，不得再行颠覆。

A号判决不仅确认房屋为遗产，还明确了三方份额。该判决已生效并进入执行阶段。B号判决虽确认合同有效，但不能对抗已发生的物权变动。否则将导致“一房两判”，破坏司法权威。

综上，法院认为：周静的行为违背民事诉讼诚信原则，其过户请求缺乏法律依据，不予支持。

办案心得

本案为“借名买房+继承”交叉纠纷提供了重要警示：

首先，诉讼策略决定权利边界。

一旦选择以“继承人”身份主张房产为遗产，即视为认可房屋归属父母。即使后续拿出借名证据，也难以推翻已生效的继承判决。

其次，“禁反言”是家事诉讼的高压线。

法院高度警惕当事人“先分房、后夺房”的操作。在继承案中沉默或配合，事后反悔，极易被认定为恶意诉讼。

再次，确权应趁早，莫等继承后再翻旧账。

若真存在借名关系，应在产权人去世前或刚去世时立即启动确权程序，而非等到遗产分割完毕才主张“房子本就是我的”。

最后，生效判决具有既判力，不能“用新诉推翻旧判”。

即使B号判决确认借名协议有效，但物权已因继承判决发生变动，合同有效≠物权自动回转。想拿回房子，必须在继承程序前行动。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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