丈夫朋友起诉借名买房，丈夫认账，妻子如何保住夫妻房？｜北京房产律师解读案例

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2009年，林雪的父亲林建国想在北京购置房产，但因贷款受限，便与朋友张涛协商：以张涛名义购房并申请按揭，全部房款由林家承担。

同年8月，张涛与开发商签订合同，购买一号房屋（位于朝阳区利泽西园），总价100万元。随后，张涛向乙银行奥运村支行贷款70万元。2009年9月，房屋登记在张涛一人名下。

林雪称，所有款项（含首付款及税费共135万元）均由其父以现金支付，并提交了取现记录、收条及两份《购房协议书》。其中一份还附有《承诺书》，声称张涛及其妻子王莉共同确认：房屋系林家出资，张涛夫妇“零出资”，日后无条件配合过户。

房屋交付后，长期由张涛对外出租。林雪称租金用于还贷，后期由其父转账给张涛继续还款。部分物业、供暖费由林父支付，部分由张涛支付。

2019年，林雪提起诉讼，请求法院判令：

张涛配合将一号房屋过户至其名下；

乙银行在清偿贷款后配合解押；

王莉配合办理过户手续。

庭审中，张涛当庭表示：“房子确实是林家买的，我同意过户。”

但王莉坚决反对。她指出：

自己从未签署过任何借名协议或《承诺书》，所谓签名系伪造；

张涛与林建国仅为朋友关系，但曾共同经营房产中介公司，存在频繁资金往来；

2009年北京尚未实施限购政策，林家完全可自行购房，无需借用他人名义；

所谓“135万元全用现金支付”不合常理，且无银行流水佐证；

此前林家已就其他房产提起多起诉讼，均被法院驳回，本案涉嫌通过诉讼转移夫妻共同财产。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回林雪的全部诉讼请求。

王莉胜诉，一号房屋作为夫妻共同财产予以保护。

法院说理

法院围绕“借名买房关系是否真实存在”进行审查，重点指出：

第一，配偶未有效参与借名合意。

两份《购房协议书》仅有张涛签字，无王莉签名。虽有一份《承诺书》载有“王莉”字样，但其本人否认真实性。两次司法鉴定均因“签名字迹多样性”无法得出明确结论。

法院强调：婚姻关系存续期间取得的房产，即使登记在一方名下，仍属夫妻共同财产。处分该财产需双方共同意思表示。仅凭丈夫单方认可，不能约束不知情的配偶。

第二，出资证据存在重大瑕疵。

林建国虽有多笔取现记录，但未通过银行转账直接支付房款，而是主张“现金交付张涛再支付”，流程缺乏必要性；

考虑到张涛与林建国曾共同经营房产中介公司，对交易合规性应有更高注意义务，大额购房款全以现金支付，不符合常理和行业惯例。

第三，借名动机缺乏正当性。

2009年北京市尚未实施住房限购政策，林家完全可由林建国本人购房并申请贷款，不存在必须借用他人名义的客观障碍。缺乏合理解释的借名安排，易被认定为事后虚构。

第四，系列诉讼背景引发合理怀疑。

林家此前已就其他房产提起多起类似诉讼且被驳回，结合张涛与王莉正处于离婚纠纷阶段，法院认为本案存在通过虚假诉讼分割夫妻共同财产的高度风险。

综上，法院认定：现有证据不足以证明借名买房关系真实存在，林雪的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。

办案心得

本案为婚姻中的产权保护提供了关键启示：

首先，夫妻共同财产不容单方处分。

即使丈夫承认“房子是别人的”，只要妻子不知情、未签字，且房屋购于婚姻存续期间，法院将优先保护配偶的合法权益。登记在夫妻一方名下的房产，依法推定为共同财产。

其次，现金交易在大额房产纠纷中极难被采信。

135万元全以现金支付，在现代金融环境下既无必要也难以自证。尤其当事人具备房产交易经验，更应通过银行流水固定资金路径。模糊的资金流向，往往成为败诉的原因。

再次，借名买房必须有正当且合理的动机。

若购房时无政策限制，却选择复杂借名路径，反而削弱主张可信度。法院会综合考量交易背景、当事人关系及行为逻辑。

最后，配偶应及时行使抗辩权。

王莉在得知诉讼后立即介入，质疑签名真实性、出资合理性及诉讼动机，成功打破“丈夫认账即成立”的误区。

此案表明：面对他人主张借名买房，只要配偶能证明自己不知情、未同意，并指出证据漏洞，完全可依法守住房屋。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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