借亲戚名字买房又卖房，房款被截留？律师帮你要回｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2012年，周玉梅所在村启动拆迁，她作为被安置人，获得了购买回迁房的资格。但因个人原因，她决定借用亲戚周建国的名义办理购房手续。

2015年12月，周建国以自己名义与甲置业公司签订购房确认单，选购了一号房屋（建筑面积54.41平方米），总价135,656.80元。全部房款由周玉梅直接支付，购房确认单上也明确写明“被拆迁人为周玉梅”。

此后多年，房屋一直由周玉梅实际控制，但因政策原因，迟迟未办理产权证。

到了2022年，房屋具备交易条件。为彻底解决权属问题，周玉梅与周建国于2022年3月11日补签《借名买房协议书》，明确约定：

一号房屋系周玉梅借用周建国名义购买；

房屋所有权归周玉梅所有；

周玉梅向周建国支付5万元“配合劳务费”，用于后续过户及交易协助。

协议签订当日，周玉梅如约支付5万元。

随后，周玉梅决定出售一号房屋。2022年3月26日，由周建国出面，与买家吴志远签订《北京市存量房屋买卖合同》，总售价119万元（含装修折价）。房款全部打入周建国账户。

按约定，周建国应在收到售房款后，将全部款项转交周玉梅。但他仅在2022年3月26日转交10万元定金，又于4月25日支付89万元，剩余30万元始终拒绝支付。

周建国辩称：

这30万元是周玉梅同意用来支付他“因出售此房导致其他房产税费增加”的损失；

据建委工作人员说，他要为此缴税18万元。

但周玉梅否认曾有此类约定。双方协商无果，周玉梅遂起诉至法院，要求周建国返还30万元售房款及利息。

裁判结果

法院判决：

✅ 周建国于判决生效后十日内支付周玉梅售房款30万元，并支付利息；

实际出资人成功追回全部售房尾款。

法院说理

本案争议焦点在于：周建国是否有权扣留30万元售房款？

法院认为：

双方签署的《借名买房协议书》合法有效，明确约定房屋归周玉梅所有，售房所得应归其支配；

周建国主张“周玉梅同意用30万元补偿其税费损失”，但未能提供任何书面或口头证据予以证明；

经法院核实，周建国名下其他房产并未因本次交易产生额外税费，“税费提高”的前提根本不存在；

在无约定、无损失、无依据的情况下，扣留售房款缺乏法律和事实基础。

此外，法院指出：即使存在税费争议，也应另行主张，不能擅自抵扣属于他人的售房款。

鉴于周建国已收取全部119万元房款，扣除已支付的99万元，剩余30万元应全额返还。

办案体会

这个案子看似简单，但暴露出借名买房中的一个典型风险：名义人控制收款账户后，可能以各种理由截留资金。几点经验值得分享：

第一，事后补签协议仍有法律效力，但越早越好。

本案中，借名行为发生在2015年，协议直到2022年才补签。好在内容清晰、双方签字，法院予以采信。但若周建国拒签，周玉梅将面临更大举证难度。建议：一旦借名，尽快签署书面协议，哪怕简单一页纸，也要写清“谁出钱、谁所有、登记在谁名下”。

第二，售房时务必控制资金流向。

理想做法是由实际权利人直接收取房款，或设立共管账户。若必须通过名义人收款，应在协议中明确付款时限、违约责任，并保留全程沟通记录。本案中，周玉梅虽未控制账户，但因有协议+付款记录+对方自认收款，仍能胜诉。

第三，对方提出的“抵扣”主张，必须有证据支撑。

周建国称“你答应给我30万付税”，听起来合理，但拿不出任何证据。法院不会仅凭口头说法就支持扣款。这也提醒我们：涉及金钱往来，无论多熟的关系，都要留痕。

此案说明，只要出资事实清楚、权属约定明确，即使名义人试图截留售房款，法院也会依法保护实际权利人的利益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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