母亲反悔不认账？法院确认借名买房成立｜借名买房律师解读案例

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李文涛早年单位分配了一套公房——一号房屋（位于西城区），后来房改时他买下产权，成为唯一权利人。2016年，这套房子被纳入棚户区改造项目。李文涛选择货币补偿，共拿到670多万元拆迁款。

根据当时的安置政策，因一号房屋户籍中有三人（李文涛、他儿子、他母亲李秀兰），且面积超过45平方米，可以申请购买两套定向安置房：一套三居室（由李文涛本人购买），另一套两居室则需以符合资格的家庭成员名义申请。

由于李文涛已用完自己的购房指标，而母亲李秀兰作为户籍人口，具备单独申请两居室的资格，母子商量后决定：由李文涛出全部钱，用李秀兰的名义买下这套两居室——即二号房屋（位于丰台区）。

2019年12月，李秀兰与甲置业公司签订《北京市定向安置房销售合同》，总价176万余元。所有款项——包括购房款、维修基金、物业费、代办费等，合计约179万元——都是李文涛先打到李秀兰账户，再由她转付给开发商。

2021年，二号房屋办下不动产权证，登记在李秀兰名下，房屋性质为“按经济适用住房管理”。

为避免日后争议，母子二人在2019年签了一份《二号房屋相关说明》，写明：

房屋是李文涛借用母亲名义购买；

所有费用由李文涛承担；

装修和家具也由李文涛出资。

2021年，李秀兰又手写一份《承诺》，内容大意是：“我去世后，这套房归李文涛，但他在我生前不能卖、不能赶我走。”李文涛也在上面签了字。

但后来，李秀兰把房产证和购房合同收走，还多次说：“房子写我名字，就是我的，我想给谁就给谁。”李文涛担心母亲会把房子过户给姐姐李文静，于是起诉到法院，请求：

确认双方存在借名买房关系；

判令李秀兰配合将二号房屋过户到自己名下。

李秀兰不同意，理由包括：

双方没有借名约定，《说明》其实是赠与；

房子能低价买到，全靠她的安置资格，她理应拥有产权；

《承诺》写明“我死后才归你”，现在过户违反约定；

如果强制过户，她晚年住哪儿？

裁判结果

法院最终判决：

✅ 确认李文涛与李秀兰之间就二号房屋的借名买房关系成立；

❌ 驳回李文涛要求立即过户的诉讼请求。

也就是说，法院认可房子实际是李文涛买的，但目前还不能过户。

法院说理

法院主要从三方面分析：

第一，有没有借名买房的合意？

关键证据是那份《说明》。里面清楚写着：“李文涛购买二号房屋，是以母亲李秀兰名义签订合同……全部费用由李文涛出资。”

这种表述直接说明：李秀兰只是“挂名”，李文涛才是实际购房人。

李秀兰说这是“赠与”，但既没有赠与的意思表示，也没有把房子实际交付给他使用（她自己住着），法院没采信。

第二，借名买安置房是否无效？

李秀兰主张：定向安置房不能借名买。

法院认为：二号房屋虽然享受了政策优惠，但性质是“按经济适用住房管理”，不属于法律禁止交易的类型。而且，这个购房资格本身来源于李文涛原有房屋的拆迁利益，用母亲名义购买，是家庭内部对政策资源的安排，不违反强制性法律规定，借名关系有效。

第三，为什么现在不能过户？

法院注意到，双方后来签了《承诺》，明确写“母亲去世后，房屋归李文涛”。李文涛也签字了。

这不再是单方面的声明，而是双方达成的新约定：过户是有条件的——要等到李秀兰去世，且李文涛履行赡养义务。

目前李秀兰健在，也没有证据证明她打算擅自处分房屋，所以过户条件还没满足，法院不能强制现在过户。

办案体会

这个案子给我们几点提醒：

第一，书面说明比口头约定管用得多。

很多家庭觉得“母子之间不用写那么清楚”，但一旦发生分歧，口说无凭。本案中，正是因为有那份措辞清晰的《说明》，法院才能认定借名关系。建议：即使是亲属间借名，也要写清楚“谁出钱、谁是实际权利人、登记在谁名下”。

第二，购房资格不等于房屋产权。

对方强调“没有我的资格，你买不到这房”。但法院区分得很清楚：资格只是获取优惠的条件，不是产权来源。真正决定权属的是出资、占有、使用和双方的真实意思。全部房款、装修、税费都是李文涛出的，风险也是他在承担，产权自然应归他。

第三，后续承诺可能改变履行方式。

《承诺》虽然让过户暂时无法实现，但它也是一把“双刃剑”：一方面限制了李文涛现在确权，另一方面也约束了李秀兰不得在生前擅自卖房或赠与他人。如果未来她真把房子过户给姐姐，李文涛就可以凭这份《承诺》主张她违约，并要求提前确权。

总的来说，这个结果不算完美，但确认借名关系成立，已经解决了最核心的权属争议。只要李文涛继续保障母亲居住，同时留意房屋状态，未来过户的可能性很大。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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