房改房借名买房，工龄优惠不是白用的｜房地产律师解读案例

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2001年，张秀兰作为甲建设集团职工，以成本价购买了一号房屋。购房时，她使用了自己16年的工龄优惠，房款从9.3万元降至6.8万元，工龄折抵了约13.5%的总价。

但房子其实不是她买的——早在2001年，她就写下一份《证明》：“房款由弟弟张泽明支付，房子归他所有。”此后，张泽明一直住在一号房屋，张秀兰则搬离多年。

2020年，张泽明起诉要求姐姐配合过户。法院在A号判决中认定双方存在借名买房关系，判令房屋归张泽明所有，同时明确指出：“工龄优惠对应的利益，可另行主张。”

于是，张秀兰提起本案诉讼，要求弟弟支付工龄折价款70万余元——按当前房屋市值520万元计算，她应得其中13.5%的份额。

张泽明不同意：

“借名买房本来就是用你名义买，包括工龄。我们是亲姐弟，没说要给钱，就是无偿帮忙。”

他还强调，双方从未就工龄补偿达成任何约定，且工龄优惠不能脱离房屋单独变现。

裁判结果

法院判决：

✅ 张泽明向张秀兰支付工龄优惠折价补偿款23.6万元；

❌ 驳回张秀兰其余过高诉求。

张秀兰成功主张了自己工龄对应的财产价值。

法院说理

法院首先确认：工龄优惠具有人身属性和财产价值。

房改政策明确规定，工龄是职工长期劳动贡献的体现，其折抵的房款部分，属于个人合法财产权益，不因房屋登记或借名安排而自动放弃。

关键在于：双方是否约定无偿使用？

张泽明承认，借名买房时未就工龄使用达成书面或口头补偿协议；

他也无法证明姐姐明确表示“免费提供工龄”；

虽然两人是姐弟，但亲情不能替代法律上的权利处分。

法院指出：

“许可使用工龄 ≠ 放弃财产权益。在无明确无偿约定的情况下，实际取得房屋所有权的一方，应就工龄优惠给予合理补偿。”

至于金额，法院综合考虑：

购房时工龄折抵比例（13.54%）；

当时房屋市场价值；

当前房屋估值；

双方未约定补偿的过错程度；

最终酌定23.6万元，既体现工龄价值，也避免显失公平。

律师提示

这个案子澄清了一个重要误区：“借名买房用了我的资格，是不是就白用了？”

答案是否定的。尤其在房改房中，以下三类“资格”具有独立财产价值，即使借名成立，出名人仍可主张补偿：

工龄优惠：源于个人工作年限，具人身专属性；

购房指标：如经适房、限价房资格，本身具稀缺性；

公积金/贷款资格：若实际出资人借用他人贷款资质，可能涉及利息差补偿。

对出名人（如张秀兰）：

即使同意借名，也应明确是否收费；

若未约定，事后仍可主张合理补偿；

保留购房合同、工龄计算表等原始文件至关重要。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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