想要回借名房，却没走对法律程序？败诉了｜北京房产律师解读案例

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2014年，周玉兰看中一套位于密云的一号房屋。因自己无购房资格，便以儿子周浩的名义签约付款，并将房屋登记在周浩一人名下。此后，周玉兰与儿子一家共同居住于此。

2015年，周浩与林婷结婚，婚后继续住在一号房屋。2021年10月，周浩将房屋无偿过户至林婷名下。2022年，两人因感情破裂进入离婚诉讼。

就在离婚案审理期间，周玉兰突然提起诉讼，主张：

“房子是我全款买的，只是借儿子名字登记。他无权擅自把房送人！现在我要确认房屋归我所有。”

周浩当庭表示同意母亲的说法。但林婷坚决反对：

“从没听说房子是婆婆出的钱。结婚七年，丈夫一直说是他的婚前财产，还用这房提取过公积金。现在要离婚了，才冒出‘借名买房’？”

她指出，即便真有出资，也可能是对儿子的赠与；而房屋早已完成过户，赠与合法有效，不应被轻易推翻。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回周玉兰的全部诉讼请求。

✅ 一号房屋仍归林婷所有。

法院说理

法院首先明确：本案是所有权确认纠纷，不是合同纠纷。

周玉兰要拿回房子，必须先解决两个前提问题：

她与周浩之间是否存在有效的借名买房合同关系？

周浩与林婷之间的房屋赠与合同是否无效？

但在这类物权确权案件中，法院不能直接审查合同效力。正确的路径应是：

先起诉确认“借名买房协议有效”；

再起诉确认“赠与合同无效”；

最后才能主张房屋归自己所有。

然而，经法官多次释明，周玉兰仍坚持“一步到位”要求确认产权，跳过了必要的合同之诉环节。

此外，法院注意到：

房屋自始登记在周浩名下；

周浩在离婚诉讼中曾明确主张该房为“婚前个人财产”；

林婷长期居住其中，有合理信赖；

周玉兰从未在婚姻存续期间提出过权属异议。

在缺乏书面借名协议、出资性质不明、且已发生合法过户的情况下，仅凭口头主张和亲属证言，不足以推翻登记公示效力。

因此，周玉兰的诉求因程序不当+证据不足，被依法驳回。

律师提示

这个案子揭示了一个常见误区：“我出的钱，房子就该是我的”。

但法律上，出资只是因素之一，关键看法律关系定性：

若想主张“借名买房”，必须证明：双方有明确合意 + 实际控制 + 风险承担，最好有书面协议；

若未及时主张权利，而房屋已被登记人合法处分（如赠与配偶），第三人基于信赖取得产权，可能受保护；

尤其在子女婚姻变动期间，突然提出的“借名”主张，极易被认定为协助转移财产，难获支持。

更重要的是：诉讼策略不能错。

物权确权之诉，不能替代合同效力之诉。程序走错，再合理的事实也可能败诉。

对父母而言：

若真为借名，务必签协议、留证据、早确权；

若实为赠与，就应接受子女对其财产的处分权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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