楼市预期急转，房价彻底明牌了

　　经济放缓周期，让中产陷入困境的，从来不是月薪从5万降到3万，生活品质就从5万降到3万的问题。

　　而是月薪5万时，就已经以5万为基准，透支了未来十年，二十年的收入。

　　由于债务的支出是刚性的，所以月薪下降后，现金流可能就转负数了，这时就只能卖房向全社会要流动性。

　　我们知道，在楼市，占比总房源1%的交易量，其边际交易价格，决定了整个楼市的市值，以及房价的涨跌。

　　所以，即使只是一小部分人收入下行，扛不住负向现金流，导致他们卖房回收流动性，就会引起房价的涨跌大周期。

　　因此，我们把居民收入，以及居民对自己收入的未来预期，称之为楼市的核心基本面。

　　核心基本面决定了楼市的涨跌，以及合理价格。

　　在合理价格之上，居民对楼市的涨跌预期，又决定了楼市在合理价格上的超涨或超跌。

　　比如，即使房价已经达到了居民收入匹配的水平，但如果所有人都认为房价会涨，那么价格就会超涨，反之，价格也会超跌。

　　大家知道，现在互联网上，大体都是同一种声音，也就是看涨，并且这种声音，已经影响到居民预期，所以超跌的可能性，已经不复存在。

　　因此，决定房价涨跌的，就只剩下 居民收入和居民对自己的收入预期。

　　所以我们来围绕当下的居民收入，展开分析。

　　首先，企业收入上涨，是居民收入上涨的必要非充分条件。这句话翻译一下就是，如果企业收入下行，则居民收入不可能上涨，如果企业收入上行，则居民收入可能上涨（或者说大概率上涨）。

　　那么，怎么观察企业收入呢？

　　答案是，在每个财报季，统计沪深300和中证500这800家公司的营收增速。

　　上市公司各家的财务数据都是独立完成，且由审计公司核验后发布，尽管有个别公司可能会有造假，但800家公司汇总后，这种造假的误差就可以缩小到一个可接受的范围。

　　那么根据我们统计的结果，沪深300和中证500在历经了从2021年开始的4年的营收增速持续下滑并转负后，在2025年三季度，我们首次观察到了营收增速转正。

　　在2025年11月初，我们据此，首次提出，由于企业营收首次出现转正，因此楼市前景曙光迹象初现（参见11月1号发文：）。

　　当然，一个季度的拐点还不能充分说明问题，2025四季度，以及2026一季度的财报，都将于2026年4月底披露完成，届时我会再做统计，如果连续三个季度实现 营收 转正，且增速扩大，基本可以判断企业营收利润重回增长。也就是经济复苏进入成长期。

　　第二，企业营收转正后，是否传导到了居民的就业了呢？

　　我们来看央行于1月23日发布的居民调查报告：

　　从上图可以看到，从央行的调查报告看，2025年四季度，居民的就业感受结束了连续三年的下滑，首次出现上涨。

　　为什么这里要看就业感受而不是看实际收入感受呢？

　　因为收入是一年一调，时效上可能会有滞后性，但就业感受是基于就业市场，反映出企业招聘的时效性会更快。

　　我们猜测，是企业侧的营收和利润上涨，导致增加了招聘，从而拉升了居民的就业感受。

　　但此上涨能否持续，我们还需要跟踪一到两个季度。

　　如果连续三个季度，居民的就业预期持续上升，则基本可以判断企业和居民的预期都开始进入上升期。

　　第三，在企业营收增长和居民就业感受改善的情况下，是否有重回通胀的迹象呢？

　　我们有两份数据。

　　第一份是同样1.23发布，企业家对进货价格和销售价格的感受

　　从调查结果可以看到，无论是原材料购进价格，还是产品销售价格，认为上涨的企业家数量都在上升（但销售价格暂未转正，只是拐点向上）。

　　这说明通胀已有回归的迹象。

　　第二份数据就是四季度公布的最新名义GDP。

　　这个我们在之前一篇文章也提过，可以通过“名义GDP增速-实际GDP增速”来判断通胀。

　　如果结果为正，则为通胀，结果为负，则为通缩。

　　从上图可以看到，2025年四季度，

　　名义GDP增速-实际GDP增速 = -0.7%

　　这个值虽为负数，但相比前三个季度，已明显收窄。

　　所以，无论是统计局的数据，还是央行的企业家感受调查报告，都指向了同一个结论，也就是经济有走出通缩的迹象，当然，当下只是迹象，还需再看两个季度来观察持续性，才能确认结果。

　　综上，从数据层面，我们得到了下述结论：

　　1 最新的2025三季度企业营收转正（数据来源：上市企业财报）；

　　2 四季度居民就业感受首次拐点向上（数据来源：央行）；

　　3 经济有走出通缩的迹象（数据来源：统计局，央行）；

　　但是，这是不是说房价已经确认触底要上涨呢？

　　不是！

　　仅从当下的数据看，只能说存在概率（如果改善数据继续延续两个季度的话）。

　　但从确定性角度来说，楼市触底反转的证据还不充分，还需要两个季度的数据作为佐证。

　　也就是说，在当下你面对数据的变化，该怎么应对，完全取决于你的需求。

　　比如，对于投资， 我们关心的并不是最低价，而是确定性。那么我们当下要做的，就是继续等待后续的数据。

　　那么，对于自住等其他需求呢？我想以股市为例来说明。

　　如上图，我们同样是完全依赖数据。

　　2025年7月依据数据判断了全面牛市的来临，然后在11.14，我们首次观察到11.13发布的金融数据不及预期，所以11.14是一个股市的阶段高点，随后股市震荡向下。

　　但12月初的高层会议，给了定心丸，说货币继续宽松，财政刺激继续，并且我们在通稿中发现， “ 货币供应量增长要和经济增长预期目标相匹配 ”的文字被删除，因此我们大胆假设并看好股市，并做出了股市继续走高的话，更倾向于持有而非减仓的决策（当时发文请参考：）。

　　最终我们在1月的数据中，确认了12月的假设，并证伪了11月的数据拐点。

　　也就是说，尽管11月14号的数据拐点向下，但我们通过后续的会议和通稿确定该数据只是一时的，后续会重新拐点向上，并在1月的数据中证实（发文请参考：）

　　那么，回到楼市，也是一样。

　　尽管我们从2025年三四季度，从企业数据，居民就业，以及GDP数据观察到曙光迹象，但依然不排除后续的证伪（当然也有可能证实）。

　　只是，既然已经有了迹象，我们在接下来一段时间，会更加关注后续的数据，以及楼市的走向。

　　我们并非楼市多军或空军，我们只看数据。

　　从投资角度，我们会继续等待，因为相比价格，我们更关心确定性。

　　后记：

　　从楼市一线的战报看，预期已经起来了，但还未转变为卖方市场。所以后续决定楼市涨跌的，就看真实基本面。

　　而真实基本面正如我文中所写，2025三四季度开始出现拐点迹象，但还需两个季度确认。

　　另一个角度是，如果后续的数据好，那么股市会提前反馈。也就是股市如果继续走牛到4月的话，那么大概率可以推断，经济复苏逐步被证实，反之则可能是证伪。这个可以作为一个提前于数据发布的领先指标，也是一个 观察角度 。

　　由于当下处于楼市变化的关键期，我在知识星球也会更频繁（约两天一次）的发布楼市分析文章，会结合股市走势，最新经济数据，以及楼市一线战报来给出我的观点和结论，关心楼市的星球同学近期可多查看一下我的星球发文。

　　全文完。