巨亏150-225亿元！红星美凯龙2025年业绩预亏深度解析

1月23日，红星美凯龙披露2025年度业绩预告，公司预计全年将出现巨额亏损，引发市场广泛关注。根据公告显示，红星美凯龙2025年度归属于母公司所有者的净利润亏损区间为150亿元至225亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损区间为46亿元至58亿元。这一亏损幅度较2024年同期显著扩大，上年同期公司归母净利润为-29.83亿元，亏损规模增幅超4倍。

在业绩预告披露的当晚，上海证券交易所第一时间向公司下发监管工作函，监管涉及对象覆盖上市公司本身、董事、高级管理人员、控股股东及实际控制人等多方主体，充分彰显了监管层对此次公司巨额预亏事件的高度重视与密切关注。

此次红星美凯龙出现巨额预亏，核心原因在于公司对持有的投资性房地产进行了大规模公允价值调整，并计提了大额相关资产减值。公司在公告中解释称，受房地产行业持续深度调整、家居建材市场需求下滑的双重影响，国内家居零售市场整体需求持续疲软。为稳固商户基本盘、留住核心商户，同时以优惠条件吸引优质新品牌入驻，公司采取了减免租金及管理费等扶持措施，这直接导致租赁及管理收入受到明显冲击，租金水平较以往年度出现显著下滑。

受市场对未来租金收益预期下行的影响，公司相应下调了所持投资性房地产的估值，预计2025年度该项估值下调金额约为126亿元至215亿元，这构成了此次巨亏的主要组成部分。除此之外，公司还对各类资产的可回收金额进行了全面评估，初步测算需计提减值准备约45亿元至57亿元。对此，公司特别强调，此次公允价值调整与减值计提，核心目的是更真实、客观地反映市场变化对公司财务状况的实际影响，并不会影响持有物业的现金流创造能力，也不会改变公司整体经营的企稳向好趋势。

面对行业下行周期带来的多重挑战，公司在业绩预告中同步阐述了当前的经营现状与后续应对策略。截至2025年12月底，公司共运营74家自营商场，所持有的投资性物业主要集中在一、二线城市核心区域，具备较强的资产韧性。公司表示，通过此次大额计提，投资性房地产的估值压力已得到较为充分的释放，未来利润表受同类公允价值变动损失的冲击将大幅减小。

运营层面，公司通过租金减免、精细化运营管理等举措，成功稳住了商户基本盘，推动出租率与经营现金流实现稳步改善。相关数据显示，2025年第三季度，公司自营商场出租率达到84.72%，较上一季度环比提升0.52个百分点；同期经营活动现金流净额为6.43亿元，实现连续两个季度为正，经营现金流状况持续好转，彰显出运营层面的积极变化。与此同时，公司通过债务置换、数智化升级等多项措施推进降本增效，2025年第三季度销售费用、管理费用及财务费用同比均实现不同程度下降，成本管控成效逐步显现。

战略层面，红星美凯龙已明确将定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，未来将走“守正创新”之路。

一方面，公司将持续深耕家居主业，优化商业运营模式，采取“轻重并举”策略，做优做强核心自营商场、提升委管商场经营质量，锁定家居核心品类的主导地位；

另一方面，计划向产业链上游服务拓展，同时推进数字化、年轻化、国际化布局，打造第二增长曲线，摆脱对单一租金收入的依赖。

据悉，此次大规模资产价值调整，被市场解读为新管理层在行业周期底部主动夯实资产质量、出清历史包袱的关键举措。

不过需要注意的是，作为2023年建发集团斥资62.86亿元收购控股权的企业，红星美凯龙的巨亏不仅影响自身发展，也对控股股东建发集团造成一定业绩拖累，目前其转型成效与未来财务表现仍面临诸多不确定性，具体影响仍有待市场持续观察。