全流程管理、全方位参与，这个小区这样破解物业提质难题

岚皋路300弄小区是一个建于上世纪八十年代的典型的老旧公房小区，总建筑面积不足3万平方米，共24个门牌幢，544户。小区沿街而造，曾经是没有围墙的开放式小区，小区物业服务费仅为每平方米0.18元，这种“非系统物业服务”状态持续多年——物业服务仅能通过“962121”平台提供基础房屋维修，保安、保洁、绿化养护等项目一度依赖政府托底保障。随着小区围墙的建成，街道和居民区敏锐察觉到居民对系统化物业管理的期盼，可物业服务费与服务标准之间的鸿沟始终无法跨越。

围绕普陀区老旧小区综合修缮改造这一“惠民工程”，居民区党总支聚力搭建“党建引领、多方协商、共治共享”的格局，成功将物业费从每平方米0.18元提升至0.84元，实现了4.6倍跨越式“倍升”，居民幸福感也迎来实实在在的“倍增”。

“三步走”明方向，做到基础信息全掌握

为推进物业费调整，居民区党总支引领“三驾马车”——居委会、小区物业和业委会，从摸清底数、深入调研着手，通过“一走、二听、三合”，为实现服务与收费的合理匹配打好基础。

一是走实地。居民区党总支牵头“三驾马车”、街道城运中心多次实地走访和现场研讨，深入了解小区物业服务长期“非系统化”管理、“非市场化”运行的现状。如小区改造前，门岗是居民自治，车辆出入收费不规范；保洁由居委会托底，公区清扫不足，垃圾分类效果不佳；无保绿，绿化杂乱无章等。在此基础上，总结出保安、保洁、保绿、保修等物业服务提升的关键项。

二是听意见。一方面居民区“两委”班子和业委会主动到兄弟小区取经，借鉴宣传动员、意见征集、矛盾调解等方面的成熟经验；物业跨前一步，聘请第三方专业机构，结合实际对小区物业费用价格进行评估。另一方面，“三位一体”在小区通过召开专题会议，邀请业委会、楼组长、居民骨干座谈，广泛听取居民心声，为找准小区“质价双升”方向筑牢基础。

三是聚合力。建立“党总支牵头抓总、‘三位一体’分工协作、居民代表全程参与”的联动机制，并搭建“线上议事群+线下恳谈会”双渠道沟通平台，精准收集居民诉求并及时反馈，围绕调价方案制定、沟通话术打磨、矛盾化解等难点问题，定期会商研判，凝聚起“目标同向、责任同担、工作同步”的治理合力。

“三清制”优保障，做到项目推进全掌控

为了打通居民与物业之间的壁垒，居民区党总支协同“三驾马车”，秉持着“信息清、方案清、账目清”原则，主动搭建沟通平台。依托党建联席会议，组织物业公司、业委会首先面向楼组长、党员和居民代表开展“质价双升”项目解读。

一是“供需共商”，锚定服务与价格适配点。业委会牵头“三位一体”共同草拟新物业服务合同，将居民需求列出清单与物业服务合同内的条款一一对应，根据专业第三方出具的小区物业服务价格评估报告、调研结果、小区居民支出能力等初步拟定价格提升方案。

二是“质价相符”，方案贴合小区实际。为让居民直观理解“优质服务需合理成本支撑”的现实，物业公司主动“晒账本、亮成本”，详细列出人工薪资、设备日常维护、物资耗材等各项运营开支明细。针对居民普遍关注的调价问题，工作人员现场算了一笔“明白账”：原来每平方米0.18元的物业费，平均每户每年百余元的费用，对于拥有544户居民的小区而言，全年总额仅五万余元。按照上海最低工资标准，单人年薪资成本就要5万元左右。这笔钱根本无法覆盖小区目前物业基本人力成本，更遑论设施设备的日常维护与养护。

结合小区实际需求，多方协商明确了服务配置标准：门岗至少4人，实现“四班三运转”；保洁至少2人，确保垃圾分类和日常保洁的运行；物业保障至少每年2次的保绿频次；维修人员由物业公司维修中心及时响应、统一派单；管理员、客服人员与周边小区共用，明确管理处职责。

三是“账目明晰”，确保收支依法公开。物业公司全面梳理了小区运营财务状况，明晰公共收益、公共设施设备维护支出、运营成本等关键数据，公开收支两本账，主动接受居民的咨询和监督，并承诺依法依规持续做好账目公开，确保每一笔资金都用在明处、花在实处。

“这样明明白白的账，让我们心里的疙瘩一下子就解开了。”居民代表程阿姨感叹道。这场联席协商会，通过让居民清晰知晓“调价后能获得哪些实实在在的服务提升”，不仅有效化解了部分居民对调价的顾虑，更搭建起了居民与“三驾马车”之间的信任桥梁。

“1+1+n”提质效，做到核心关切全掌管

为了以点带面地争取更广泛的居民支持，党总支将组织优势转化为治理效能，构建“一套工作班子、一名党员带头人、n名群众跟随”的“1+1+n”工作模式，精准对接居民核心关切，让“质价双升”真正落地生根。

“一套工作班子”攻坚破难。居民区党总支书记牵头，整合居委会社工、业委会骨干、物业公司项目经理组成工作专班，通过“每日碰头、每周调度”，形成“问题收集——分类研判——精准处置”的闭环流程，及时做好工作统筹、释案答疑和宣传到户。

“一名党员带头人”牵头领航。居民区党总支精选有群众威望的老党员任项目带头人，联动楼组长实行“包栋联户”。党员带头人先吃透服务升级方案，再以“唠家常”方式入户，针对老年居民“涨价不提质”、年轻住户“服务响应速度”等诉求精准解读、点对点答疑。通过细致入微的思想工作，有效做通多数居民工作，为征询顺利通过筑牢群众基础。

“n名群众跟随”广泛参与。通过党员带头示范，也让更多居民从“旁观者”变为“参与者”，主动贡献意见建议，如“优化垃圾投放点布局”、保安值守、保洁清扫标准等，凝聚起“小区事、大家管”的共识。

在物业费调整过程中，小区坚持“先提质、后提价”原则，将服务提升前置，让居民提前感受到变化。从“1”的引领到“n”的汇聚，小区的物业费调整方案最终顺利通过居民征询。

从“怕涨价”到“愿支持”，从“有矛盾”到“齐参与”，岚皋路300弄小区“质价双升”行动，擦亮了社区精细化治理的“民生底色”。未来，石泉路街道将持续探索党建引领物业治理生动实践，为建设“宜居、韧性、智慧”的幸福家园注入鲜活动能。

来源：普陀房管

上观号作者：房可圆