河北
海淀北又来王炸了！
上个月被海开拿下的上地0702地块，终于有了新进展
前两天的共创会上，释放了很多信息：
主力户型90多平到130多平，走刚改路线
可能有阳台，得房率将有所突破
价格预期约为11万，超过功德寺10.5万
从最新剧透来看，或将复制功德寺奇迹，毕竟这可是2025年最牛逼的地块
【01】得房率吊打功德寺？
先看地块的综合素质
上地0702地块，位于功德寺双子东南侧，北边紧邻新规划的101中学
位置比功德寺更好，周边没有回迁房影响，城市界面也很干净
地块最初容积率1.1左右，限高30米，南北短，东西长
以为又要多一个顶豪项目，没想到规划调整后画风突变
如今地块被切割成两块住宅用地和一块商业用地，住宅容积率升至2.2，限高30米
大面宽豪宅很难实现了，预计6-10层洋房，90多平到130多平刚改为主
参考树村安澜北京已有“阳台”的先例，这个项目获批“阳台”的可能性也很大
在户型尺度、得房率方面，优于去年开盘的功德寺双子
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【02】产业+教育双保险
再看区位，真的太能打了，拥有产业+教育两张王牌
地块北侧紧邻中关村软件园，这里聚集腾讯、新浪、网易、百度、联想等互联网大厂，高端购买力爆表
地块距13号线与昌平线交汇的清河站约800米，比功德寺双子更近，1站直达西二旗、上地
重点来了——学区！在海淀家长的心里，上地的地位是很高的
这里有海淀最强牛小之一的上地实验小学，清华附中上地学校等名校
参考功德寺双子，去年幼升小，凭购房合同就能参与上地学区的派位
0702地块属于上地街道，划到上地学区的概率也比较大
另外，地块北侧明确规划引入101中学承办的十二年一贯制学校（预计2028年招生）
作为海淀“六小强”之一，101中学师资力量与教学资源含金量不用多说
至于周边没有特别强的商业，这一痛点也被解决了
项目自带超13万㎡商业办公配建，将直接填补上地薄弱的商业氛围
综合来看，叠加区位、学区、产业这些buff，上地0702地块都是海淀北C位的存在
【03】首付150万就能上车
拍地时，市场预测12-13万，11万的价格出来后，真的是惊喜了
这意味着总价1000万起，首付150万就能上车海淀顶级学区新房三居
周边上地东里等次新书包房，都要9.5-10.5万，但产品品质这一块完全被0702地块碾压
同区域功德寺双子，网签均价10.5万，但位置、得房率要略逊一筹
对于动辄上千万的房子，单价差个5000不算啥，购房人肯定要选个条件更好的
综合看下来，除了后续要警惕主路噪音问题，项目在区位、产业、教育、产品上没啥可吐槽的
对于预算一般，既要海淀顶级学区，又要产品力，地铁还不能离太远的，0702这种六边形战士确实是一个不错的选择
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