这场智享会解锁城市“沉睡资产”盘活更多路径

存量资产焕新成为城市更新的核心主线。如何高效推进资产盘活、构建可持续更新模式？1月29日，由重庆设计集团有限公司主办，重庆市可持续城市更新研究院、重庆设计集团·重庆市设计院有限公司承办的2026城市更新赋能存量资产盘活智享会举行，行业专家们多维度探讨解锁城市“沉睡资产”盘活路径。

智享会现场。主办方供图

聚焦老旧街区(片区)整体更新，推动空间价值重塑

老旧街区(片区)是衔接城区与小区的重要空间层次，也是整合更新项目、培育新消费业态与活力场景的关键载体和抓手。中国建设科技集团中国城市发展规划设计咨询有限公司首席规划师杨一帆提出，未来一段时期，城市更新的主攻方向在于构建永续更新的动力机制，且该机制探索要与老旧街区(片区)更新紧密结合。

他表示，一方面要完善城市更新体制机制，整合碎片化项目，统筹存量资源，按需打造社区服务中心、文化活动中心等多元化空间，持续完善公共服务功能，提升人民整体幸福感；另一方面要以法律和契约形式保障空间价值转化为社会价值，并兑现为公允的经济价值，加快存量资产确权，推动空间价值正向转化与高效释放，激发城市经济新活力，创造高质量就业机会，让空间价值在市场化运作中切实转化为惠及社会的公共价值，兑现为政府、市场、居民普遍认可、各得其益的公允价值。

构建全生命周期投融资体系，破解更新资金瓶颈

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连表示，城市更新是通过城乡发展统筹、规划布局调整和功能品质提升，实现低效土地与物业价值提升的重要举措。作为培育长期综合财力、推动城市可持续发展的关键抓手，城市更新项目全生命周期统筹运作尤为重要。

城市更新项目投融资的成功落地，需把握四大核心要素。其一为采用多元化投融资模式，比如，针对大片区复杂型城市更新项目，通过对项目进行科学合理的拆分与组合实施，保障项目合规高效落地。其二为运用多种渠道实现多元化低成本资金筹集。其三为培育多元化核心资产，统筹归集具有市场价值和增值潜力的不动产资产作为更新核心资产，通过ABS、类REITs、公募REITs等模式盘活，提升资金资产循环使用效率。其四为培育多元化收益来源，多维度挖掘收益点，为更新项目的持续推进提供稳定收益支撑。

消费结构升级，商业办公市场解锁发展新路径

戴德梁行重庆公司总经理魏晓龙指出，新质生产力和现代化产业体系有望提振写字楼需求的增长，扩大内需提振消费，助力实体零售物业发展。

2025年，重庆甲级写字楼空置率下降，TMT、专业服务类租户持续引领市场成交，带装修办公物业具备明显成本优势。重庆入选消费新业态新模式新场景试点城市，优质消费供给进一步增加，非标、文旅、潮玩、健康等场景成为消费核心增长点。

立足市场发展态势与政策机遇，更需以长效举措推动商业写字楼资产提质增效。把握基础设施REITs扩围带来的发展机遇，推动商业办公、商业综合体等存量物业更新，促进精细化运营升级，优化市场定价体系，为消费和产业发展提供稳定健康的载体。

城市更新资产证券化提速，税务规划成为关键支撑

德勤中国经理独丹丹介绍，我国资产证券化进入蓬勃发展期，多领域实现零的突破，REITs发行更是驶入“快车道”。2025年基础设施REITs申报工作进一步扩容发行资产范围，首次将“城市更新设施”列为独立类别纳入申报，并打破单一业态申报限制，从制度层面明确资产要聚焦持续运营的核心导向。

独丹丹从税务专业视角指出，公募基础设施REITs全周期分孵化、发行、运营三阶段，各环节税务成本是影响相关主体融资成本控制、投资回报提升的关键，城市更新REITs税收政策也成为行业关注重点。目前行业专业机构正围绕其各阶段核心税务问题积极探索推进，为城市更新资产证券化行稳致远筑牢专业支撑。

本次智享会上，重庆设计集团·重庆市设计院有限公司与重庆发展资产经营有限公司还发起成立了存量资产更新盘活联盟。重庆市可持续城市更新研究院执行院长，重庆设计集团·重庆市设计院总经理助理、研创中心主任方小桃作院情介绍，研究院首发四项成果，系统性赋能存量资产盘活。其中，《城势·洞见2025—城市更新实践报告》聚焦城市更新全流程关键环节，构建起“基础机制一特色模式一地方探索”三维分析框架；DEDC细胞更新社旨在通过系列主题活动，孵化具有在地属性的城市更新主理人，构建公益性社群生态；存量资产体检与大资管算法融合体检、规划与测算能力，旨在精准穿透资产底层价值，助力资产证券化路径设计；存量资产更新盘活数智平台致力于打造集城市空间数据分析、资产数字孪生与专业算法于一体的数智化操作系统，为资产全周期价值治理提供闭环解决方案。

重庆设计集团党委书记、董事长周刚表示，存量更新已从改造重建升维为城市治理与价值体系的深刻变革。研究院未来将聚焦成为认知重构与战略谋划的“智慧大脑”、关键技术突破与系统解难的“攻坚先锋”、理念模式落地转化的“示范平台”三大定位，系统性推动存量资产从沉淀成本转化为增值资本，为重庆城市高质量发展提供支撑。(段志伟)