共有关系破裂，法院判90日内必须启动出售｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

周文华与弟弟周建国曾因一套位于东城的一号房屋多次对簿公堂。

最初，周建国主张整套房屋是自己借哥哥名义购买，要求过户。

法院两审均驳回其请求。

后来，他又改称双方有口头协议，应各占50%份额。

2023年，法院最终在A号判决中确认：周文华夫妇与周建国按份共有，各占50%产权。

然而，矛盾并未因此平息。

周建国长期将一号房屋对外出租，拒绝与哥哥沟通，更不同意共同居住。

周文华夫妇则表示：房屋是家庭重要资产，但两人年事已高，无力承担管理纠纷，且完全不具备与弟弟共有的现实基础。

多次协商无果后，周文华夫妇提起共有物分割之诉，请求：

“房屋归我们所有，我们愿按评估价支付折价款。”

周建国坚决反对，称：“当年说好让我住到老，现在不能分。”

他还另案起诉，要求设立终身居住权，但法院认定：

“所谓‘居住承诺’基于亲情和对方隐瞒他处购房的事实，不构成法律上的居住权合意”，最终驳回其请求。

裁判结果

法院判决：

✅ 双方在90日内共同变卖一号房屋；

✅ 变卖所得价款，双方各分50%；

✅ 若逾期未售出，任何一方可申请法院强制拍卖。

法院说理

法院指出，本案核心在于：按份共有人是否有权请求分割共有房屋？

关键法律依据是《民法典》第303条、第304条：

“按份共有人可以随时请求分割共有物；难以实物分割或分割会减损价值的，应对折价、拍卖、变卖所得价款予以分割。”

本案中：

双方无不得分割的书面约定；

共有基础已彻底破裂——一方长期出租，另一方被排除在外；

双方均明确表示无能力购买对方份额，也拒绝继续共有；

房屋为整体住宅，无法物理分割，变卖是最公平、高效的方式。

法院特别强调：

“共有关系以合作为基础，当共有人之间丧失基本信任，强制维持共有状态不仅违背当事人意愿，也不利于财产效能发挥。”

因此，支持通过市场化方式——变卖或拍卖——实现公平分割。

律师提示

这个案例为家庭共有房产纠纷提供了重要启示：

“各占一半”不等于能和平共处。

一旦关系恶化，共有将成为持续冲突的源头。

居住≠居住权。

即便长期居住或曾获口头同意，若未依法设立居住权（需书面+登记），法院不会认可其对抗分割的权利。

变卖是解决僵局的有效路径。

当双方都无力或不愿买断对方份额时，法院通常会判令共同出售，避免资产闲置或滥用。

尽早行动，避免损失扩大。

若一方擅自出租、破坏房屋或拒绝配合管理，另一方可及时起诉分割，防止权益进一步受损。

给客户的建议：

若你与他人按份共有房产且关系破裂，请立即：

✅ 固定对方擅自出租、拒不分担费用等证据；

✅ 评估自身是否有能力买断对方份额；

✅ 如无，尽快提起共有物分割之诉，争取通过变卖止损。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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