上海收官土拍：托、托、托

1月29日，上海2025年第十一批次土拍落下帷幕，作为收官之战，过程出奇平静。

三幅涉宅组团用地全，全部零溢价成交，总成交额合计约 40.18亿元，其中：

国贸地产以17.99亿元底价拿下青浦赵巷地块，楼面价约20000元/㎡ 中交城投17.72亿元底价落子青浦老城厢，楼面价约18468元/㎡ 长江精工以4.46亿元底价，将松江九亭一幅宅地收入囊中，楼面价约23000元/㎡

这个结果并不意外，早在土拍之前，就有人做了精准预测。

一方面，像国贸和中交，已经提前发布了针对这些地块的代建招标公告。另一方面，在当下的行情下，非核心地块已经很难吸引一些大买家来抢食了。

有人说，三块地全部低价成交，整个过程是托了一块，又托一块，看着就像参拍房企们，背了啥任务一样。

倒也不是那么绝对。这次土拍，与其说是房企在托“底”，其实更像是在托“自己”。

它们在搏一种“确定性”。

咱们一个个来看。

国贸主场补仓

赵巷地位很硬，属于大虹桥外溢的第一站。

单看此次出拍的地块，地处赵巷的核心区，步行不到 800 米就能走到 17 号线嘉松中路站，17 号线是虹桥枢纽西进华为研发基地的动脉。

地块周边城市资源也算醇熟，既有百联奥莱、山姆会员店、元祖梦中心这样的商业体，也有世外这样的九年一贯制学校。

最近一年，区域无纯新盘供应，地块恰好补了缺口。

不过，地块体量过大是个问题。

这两年赵巷的房子，其实并不算好买，比较火的盘，是国贸自家的一个项目。

2022年，国贸曾在佳恒路南侧拿地，开发了国贸虹桥璟上，均价5.6万/㎡。截至2026年1月27日，已售1175套，网签去化率约93%。

传说这个成绩的背后，促销做了大贡献。

从2024年底开始，项目陆陆续续就有打折的消息传出，近期据说尾盘能做到8折，还有高额返佣，送产权车位。即便是红盘，也免不了去化的压力。

回看国贸地产在上海的布局，主要就是在松江区深耕，有网友调侃国贸是“郊区专业户”。

在这不一定是贬义，国贸确实把郊区项目做出了学问。

比如广富林的海上原墅，三连积分，从5月首开认购率188%，到7月加推233%两小时售罄，再到8月三开再度触发积分。还有在松江老城，联手金地、星狮打造的萃屿原墅成绩也不算差。

证明国贸在处理这种郊区低迷改善类产品上，已经非常有经验了。

即便这次的地块，有一定的市场压力，但对于国贸而言，他熟啊。在不确定的行情里，回到连老业主画像、口味、甚至家庭构成都清清楚楚的板块补仓，这才是真正的避雷。

加上约20000元/㎡的楼面价，操作空间充足，安全感拉满了。

中交的“自留地”

中交城投在青浦已是“老面孔”。

上海最大的“城中村”改造项目之一凤溪“城中村”，就是由它与青浦区政府合作推进的。去年5月，它又通过股权收购，获取了青浦新城老城厢城市更新项目的首发地块，即南厢观宁府。

据说，项目首批房源37分钟便售罄了。

这次的地块，就在南厢观宁府边儿上，在熟悉的区域再度布局，片区资源上可以联动整合，产品类型上又能互补，算盘打得噼啪响。

很难不让人怀疑，中交是不是早就把这块地给"订"下来了。

老城厢底气在于成熟。

交通上，紧邻沪青平公路，示范区线青浦新城南站在建，未来将实现长三角一小时通勤；

教育上，有青浦区实验小学多个校区；

医疗上，青浦区中医医院、复旦大学附属中山医院青浦分院，未来还有复旦大学附属中山医院国家医学院中心（青浦新城园区）。

在老城厢，中交不只是卖房子，还承担着板块更新角色，包括后续商业配套建设、老城风貌街区修复、历保建筑改造等，属于上线活儿。

一般房企确实接不住，也没那个耐性。

钢铁侠杀入地产

要说这次土拍最让人意外的就是九亭地块了。

主要拿地的长江精工，很多人压根没听说过。

这是一家来自浙江的民企，之前主要搞钢结构建筑设计、研发、制造、施工一体化业务，这两年才开始搞地产业务。

实际上，这次也只是长江精工在上海第二次拿地，上一次是去年9月，以总价5.5亿竞得闵行颛桥地块。不久前，闵行地块刚出初步规划方案。

一上来就放了大招：抬板社区、8层洋房和3层别墅......

一点没新手的样子。

从履历上看，长江精工作为施工方，参与过国家体育场“鸟巢”、北京大兴国际机场、上海环球金融中心，以及沙特国王塔等标志性大工程。

关键，它也是最早从钢结构专业分包转型为“EPC施工总承包”的国内企业之一。

什么是EPC施工总承包？简单说，承包商负责项目的设计、采购、施工整个生命周期。

这意味着，人家是有备而来，长江精工在房地产开发上的优势积蓄已久，从设计到运营都不是一张白纸。

2024年，长江精工全年归母净利润约5.12亿元，相当于拿闵行地块是赌上了一年的利润。2025年，预计也差不多是这个数儿，4.46亿拿地，又赌上了一年的利润。

不在上海搅起浪花，长江精工是不会罢休的。

如果说国贸和中交是回到熟悉的地方，托自己一把，追求稳定。那长江精工就是在熟悉的领域，托自己一把，追求突破。

九亭这块地确实是好地，一方面核心区多年未供地，另一方面，周边社区商业、医疗设施完备。地块南北两侧均临滨水河道，步行可达滨水慢行系统，西侧紧邻86公顷九科绿洲公园，森林覆盖率近30%生态氛围是拉满的。

加上，1公里内有华二松江分校（市重点高中）、九亭五小等硬核教育资源加持。

可以说，长江精工眼光足够毒辣。

但这里也存在城市界面杂乱的病根。

总之，想从这里杀出来，很考验水平。

最后

看完这场收官战，我们得承认，上海土拍市场的逻辑的确已经变了。

更多人开始选择在“舒适区”里过冬，把筹码压在了自己最有把握的地方，寻找新的安全边界。

原来刚需遍地走的外环，也在全面走向改善、豪宅主导的市场，对房企而言，未来更要拼产品的差异化能力。

对于购房者而言，这是好事，好产品多了，选择的空间大了，话语权更强了。

至少，明年可能就是你能在上海外环买到，产品颜值最高、密度最低的一年。