办案｜开发商破产，我们该如何保卫自己买的新房？

在地产寒冬的大背景下，虽说政府千方百计的“保交楼”，但仍然有不少开发商没能熬过这个寒冬。

近日，我接待了一位当事人，她斥资1000多万购买了上海某项目楼盘，如今正面临开发商破产的窘境。

接手项目后，我们迅速了解了这个项目的背景：

目前，这个项目已经接近清盘，还有商品住房126套。2023年9月之后，因股东之间债务纠纷，法院将未售的47套及未办理预告登记的10套住房查封至今，其中37套房子已经办理了预告登记。目前，项目已取得住宅交付许可。查封期间，通过收取50万元—1000多万元定金和房款的方式，先后销售了剩余的41套房屋，并签订了销售合同(线下)或定金合同，但41户定购人一直没能完成网签合同。

2025年2月，项目公司被债权人申请破产清算。上海三中院裁定受理了对项目公司的破产清算，并指定某律师事务所担任管理人。

那么对于这些交了大额房款的购房人来说，该如何维护自身的合法权益呢？

一、已办理预告登记的购房人享有物权请求权

《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

预告登记具有破产保护效力。破产保护效力是指在预告登记义务人破产的情况下，预告登记权利人仍有权请求破产管理人履行移转或者设立不动产物权的义务，不必与其他债权人共同分配该不动产的价值。即经预告登记的不动产物权变动请求权在一定程度上具有对抗所有权人、破产管理人的相对效力，可排除破产管理人对合同是否继续履行选择权的适用，从而保障预告登记权利人获得不动产物权。

因此，本案中已完成预告登记的购房人（共涉及房屋37套）显然享有物权请求权，购房人有权对抗破产程序，在案涉建设工程已经竣工验收合格，并取得住宅交付许可的情况下，购房人有权要求继续履行房屋买卖合同，请求破产管理人向其交付符合合同约定的房屋并办理房屋过户登记，最终获得房屋所有权。

（二）未办理预告登记不享有物权请求权，但有权主张债权

本案中，未办理预告登记的房屋包含已网签但未办理预告登记的10套房屋，以及未网签仅签订销售合同或定金合同的41套房屋。

1.仅办理网签的购房者不发生物权效力

省济宁市中级人民法院(2018)鲁08民终5975号的裁判要旨中明确了预告登记和网签备案的区别：“经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行;而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力

没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。本案涉案商品房仅办理了商品房预售合同备案登记即俗称的网签，尚未办理商品房买卖预告登记，截至目前上诉人仍是法律意义上的产权人，被上诉人对该房产不享有任何预期物权及准物权。”

因此，已网签但未办理预告登记的，物权未发生效力，《民法典》亦规定不动产物权的设定系登记生效主义，故仅办理网签或未办理网签的购房人对房产不享有任何预期物权及准物权。

2.已经网签或已签订销售合同或定金合同的购房人是否享有优先权

虽然签署商品房预售合同的买受人不能依据预售合同备案登记取得房屋所有权，买受人尚未办理房产证的预售房产原则上应当属于房地产开发商的破产财产，买受人依据合同享有普通债权请求权。

（1） 消费者购房人在破产程序中所享有优先权

2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》施行。该批复第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条的规定，在破产程序中，要被认定为消费者购房人需要满足购买的商品房系用于居住，且符合买受人名下无其他用于居住的房屋的要求；应当支付房屋总价款的百分之五十以上或者接近百分之五十；并且在法院查封之前或者裁定受理破产申请之前已签订合法有效的书面买卖合同。

因此，对于付款比例超过50%的购房消费者，其所享有的优先权是显而易见的。

（2）付款比例未超过50%的消费者购房人为满足生活需要，仍可以享有优先权。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第二款进一步规定：“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

我们理解，最高院的该条规定主要考虑到，购房人所缴购房款同样物化在建设工程中，司法解释保护消费者购房人主要基于生存权的考虑，而建设工程承包人的权利主要是经营权，一种通行的和符合国情的做法是生存权优先于经营权并受到法律保护。反之允许工程承包人的建设工程款优先行使，相当于用消费者的资金清偿房地产开发企业债务，即房地产开发企业将自身债务转移给消费者，这种做法违背特殊保护消费者的相应法律规定精神，也有失公允。

因此，即便价款支付不足的消费者购房人也应能享有已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。只要购房人根据司法解释的规定，在一审法庭辩论终结前支付剩余价款，即可以享受优先权。