北京
今天得到的小道儿消息，去年12月中旬拍卖的位于丰台的地铁14号线张郭庄站附近的商品住宅地块户型面积段有了点儿眉目。
我现在得到的小道儿消息是，户型有70来平米小三居，100平米左右三面宽三居，以及120平米上下四居。
如果按区域内距离地铁较远的新盘4万大几不到5万的网签价格盲猜：
1 张郭庄地块北就在张郭庄地铁站南边没多远，距离地铁更近。
2 地块容积率1.5，大概率能出6层左右一梯两户高使用率的洋房。
所以地块如果真就这户型面积区间，是不是能做到70多平米洋房小三居估么着400万左右，100平米左右三面宽舒适三居估么着500万上下。
张郭庄是城六区的丰台…城六区在此前有总价4、500万的地铁新盘项目么？
我回忆了一下，在当下应该是没有的。如果张郭庄地块就这么出产品，我必须给人家点个赞！当下，城六区地铁新盘独一份！
接下来，用数据给大家分析，这个张郭庄地铁做70来平米、100平米三居靠不靠谱。
先说结论，数据是支持的，我个人认为逻辑成立，靠谱。
先说70多平米做三居，需要什么先决条件。
就一件事——得房率！
毕竟基础面积小啊，您要套内面积不够肯定出不来三居。得房率和什么有关系？两件事：容积率、好房子。
张郭庄地铁的容积率是1.5，这个容积率大概能出什么房子？我们看一个容积率条件跟该地块差不多的其他项目。
地块容积率1.43的海淀半壁店地块最近拿了地块中四栋楼的预售证，这四栋楼3-5层的层数，我之前看过整个小区的规划图，所有楼栋最高5层。
张郭庄1.5的容积率比人家略高，5层到顶不一定能做到，但 6、7层到顶呢？我觉得问题不大吧？
所以我说张郭庄是6层左右的小洋房，因为人家容积率条件在这摆着。
而6层左右的洋房，您简单记就好，基础得房率相对较高。
另一方面，丰台是支持好房子的，好房子要我说最简单粗暴的就一条，使用率能提高不老少，尤其是丰台支持的力度还比较大~
洋房的基础得房率更高、好房子加持更多使用率…
简单说，从张郭庄地块的基础条件看，使用率肯定是原地起飞高的炸裂！
再来从拿地开发企业看，拿地的企业之前有一款产品叫国贤府~
国贤府的主力户型多少？大致上有90平米左右、110平米左右的洋房三居。
我说了，这里是丰台，丰台好房子的支持力度是大的…
这么一看，貌似所有的逻辑都对上了~
也来说说我的期待点，当然前提是源于小户型这事儿为真：
1 不因小面积上车盘而忽视外立面的材质与美观度；
2 不因小面积上车盘而降低园林会所标准，比如下沉庭院、水系，会所的功能空间；
3 不因为小面积上车盘而降低精装标准，比如中央空调、净水、比较好用的厨卫电器等，再比如咱不要求奢石通铺，但最好能在背景墙上有所体现！
这三条代表的是我常说的保值三要素，外立面、园林、户型，精装也算户型的一环。
讲在最后，最近这些年城六区新盘的做法是，卷更高的标准、做更大的户型，提高改善客户的认可度。而如果张郭庄地块就走亲民路线，我还是那句话，为了这股‘清流’值得点赞！
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