“三条红线”松绑，虽迟但到

我是大苏。据财联社报道：多家房企证实，监管部门不再要求每月上报“三条红线”指标了。

对于在“红橙黄绿”四档分级中挣扎的房企来说，这可真是“过年”了。

回顾一下“三条红线”

Part.1

曾让无数房企夜不能寐的“三条红线”，是什么？

它是在2020年8月，由央行和住建部牵头制定的一套房地产企业融资监管指标体系。

核心目的就一个：控制房企疯狂加杠杆。

这三条线其实挺简单的：

第一，你欠的钱不能太多。具体说就是“剔除预收款后的资产负债率”不能超过70%。啥意思？就是去掉客户预付的房款后，你的负债不能超过资产的七成。

第二，你的净债务不能超过家底。“净负债率”不能超过100%。你有100块家当，欠别人的有息债务减去你手头的现金，不能超过100块。

第三，手头的现金要够还短期债。“现金短债比”不能低于1倍。马上要还的钱，你手头必须有足够的现金覆盖。

这三条线一划，房企就被分成了“红橙黄绿”四个等级。红档最惨——三条线全踩，借新钱的路基本堵死了；绿档最好——三条线都达标，但也只能以15%的速度慢慢增加债务。

三条红线“杀伤力”如何？

Part.2

我只能说，效果是立竿见影的！

高周转、高杠杆玩法彻底失灵。房企们拼命“降档求生”：卖资产、抢销售、引战投，行业负债增速应声而降。

但“副作用”也是惨烈的。体质弱的房企“应声而倒”，债务违约、项目停工。行业付出了巨大的代价，无数老百姓也为此买单。

是松绑，不是取消

Part.3

我的理解是：监管方式变了。

以前全班同学每天都要交作业，老师每份都要批改；现在，成绩好的，自主学习。成绩差的，老师重点辅导。

财务相对稳健的房企，可以更灵活地安排资金，把更多精力放在“保交楼”、做好产品上。

已经出险的房企，要向地方专班定期汇报。像重症病人在ICU，有专门的医疗小组盯着，一对一抢救。

大苏怎么看？

Part.4

我只能说，“虽迟但到”。

“虽迟”。从2020年8月至今，五年半时间，对此，我们付出了太大代价。倒下的房企太多、失业者太多，行业已岌岌可危。

“但到”。该暴露的风险已经暴露，该出清的部分正在出清。还活着的，大多数财务上已经相对安全。像以前那样“一刀切”，确实没必要了。

但有一点我必须说清楚：这绝对不是鼓励房企重新加杠杆的信号！

使命完成，教训还在

Part.5

三条红线已完成阶段历史使命，但鲜红的教训还历历在目。

活下来的房企，牢记以下谨告：

第一，老老实实做产品。房子能不能卖出去，最终还得看产品本身。地段、户型、质量、配套，这些基本功越来越重要。

第二，踏踏实实做运营。不要做一锤子买卖，要想着怎么长期服务业主，怎么通过运营创造持续价值。

第三，谨慎谨慎再谨慎。现金流就是生命线。拿地要更精准，投资要更谨慎，扩张要更稳健。

最后，我是大苏，一个还在观察、记录、思考的地产人。以上是我的个人观点，欢迎大家留言交流。