为什么建发·海宸能够打动上海人？倪倪和上海火箭哥聊了聊｜城市计划×上海

五年等待，新江湾城迎来一场温和的“进化”。建发·海宸的出现，不止是新盘上市，更像是一份系统性的生活提案。

200米长廊为何贯穿社区？泳池更衣室为何要与健身房分开？又为何，一间乒乓球室值得打破墙体、让出两个车位？

与叶非@上海新房火箭哥一起走进建发灯塔系作品——建发·海宸。在这些看似细微的选择背后，是一次关于如何生活的精心规划。

附详细对谈文字版：

City好房&倪倪Talk创始人 倪倪

上海新房火箭哥 叶非

一座中西共融的

“海派精神家园”

倪倪：

我来到这个项目的时候啊，如果不是我知道这个目的地，其实我根本不知道原来我来的是一个建发的项目。但是在看看产品细节的时候，我感觉它又很建发，因为建发前几年的产品他会做大量的这种中式的庭院、瀑布这样的东西。

叶非：

这个项目呢，它应该是说把中西式的东西融合在一起。就比如说我们这边看到门头，你看它这边有两个狮子，但你看它两边的狮子并不是中国传统那种石狮，它是西方造型的狮子。又比如说这边门口的喷泉，它仿的是意大利的许愿池，但你看它下面的那个龙鳞纹又是中式的东西。它的花坛从侧面看造型像是马勒别墅，但是从俯瞰来看，它又是中式纹样的方式，它是一种中西合璧的细节。

比如说这个门钹掐丝工艺，就很经典。就上海的所谓的海派文化里面，也不是说这个东西一定是上海发明的，因为上海这片特殊的土壤，所以在100多年前，其实就产生了中西文化的交融。

倪倪：

这个大门，乍一看的感觉其实还是蛮西式蛮海派风的，小洋楼的那种感觉，还有点闽南的感觉。然后那两个石狮就特别像那种福建、厦门豪宅大院的那种气势。

叶非：

建发灯塔产品系有很多，现在最新的是成都的建发·海耀，厦门的是建发港务·宸启瑞湖，北京的是建发·海晏。每个门头呢，首先它都很大，就我们现在在站这个主路口的大门，它的现在的高度差不多15米，如果按照3米一层的话，它就是五层高，它的面宽差不多就超过70米。滨江凯旋门的门头高度也就是八九米，汤臣一品没有这么高的门头。这种某种程度上来说，可以把它叫做超配，就以前这个价位段的人是绝对享受不到这样的房子的。

层层递进的

仪式与情绪场景

倪倪：

其实我们不一定要去卷那些名贵的树种，在入门厅的时候，其实给到一些精神图腾的这种小品我觉得也蛮不错。

叶非：

这个空间应该叫做留白和情绪空间。应该说这些业主，他其实最在乎的不是得房率，他在意的是更多是情绪价值。那像这个实景，就我们抬头看，如果我们去和平饭店的话，你在和平饭店的中庭上面，站在同样的位置抬头看，是类似这样的一个做法。那他在这样的地方就是留出非常巨大的挑高，和类似一个像光厅一样的设计，那大家每天回家的时候就是有种仪式感。

倪倪：

其实我觉得现在大家需要一种情绪过渡，这个场景也是一个情绪过渡场景。大家看到这样子的一个雕塑，以及看到这样这个穹顶之后心情就会瞬间的打开。

叶非：

你但凡是住过老房子的人，一定是非常有冲击力的。对于1000万级别的或者2000万级别的10年前的产品来说，做不到这样子的一个情绪空间的。

倪倪：

其实你会发现它这种前厅，为什么我觉得很有必要的原因，它其实让人更爱回家了，更愿意回家了，更愿意可以往各个角落去待着，确实很有必要。

叶非：

我觉得区别于上海其他的板块来说，新江湾城最开始开发的一个最大的卖点其实就是这边是一个生态湿地公园。这里以前是有很多这种生态的、自然的这种鸟类栖息地在这里。那不管是这个的羽毛，还是我们现在面对着的这一面画，还是墙上面的这种羽毛的形式，其实都是在呼应新江湾城的在地文化。

倪倪：

如果要一个新的开发商进驻一个板块，进驻一个新的城市，其实还是要对于这个板块的一些过往的历史要有深入的一些研究，其实要拉起一波大家对于这个城市板块的一些共鸣。我觉得如果说李现来到这里，他应该非常喜欢。

无论是东方也好，西方也好，大家都是要有归家的仪式感的。我觉得在这个项目上我也看到了，建发在做整个情绪的、仪式的，这种缓冲的、层层递进的感觉。

叶非：

为什么他会做一条200米的长廊呢？其实跟这块地的地块条件有关系。他的东南朝向这一片呢，恰好有一条自然的河道，那他又想把这个自然河道跟这个小区的最北侧的用户可以连接在一起。那怎么来做这件事情呢？

从这个大门，它一路往里面走，先是一进的，像和平饭店的光厅；再走进来呢，是一个开放式的空间；又走到了一个穹顶的光厅；再往里面走，现在走到了这样的一个归家长廊；再往后走，那后面还有一个下沉式庭院；再往里面走，它会就走到自然河道的一线。在不一样的场景下，它会有不一样的那种情绪的感受。

倪倪：

现在目前大部分的市面上我们看到的一些豪宅，比较少去做这么多层层递进的光厅，基本上大家可能做一个光厅就够了，但其实我们经过的是第二个、第三个，甚至这样子的艺术长廊，其实也结合了风雨连廊，我觉得很雅。上海人其实还是蛮注重于生活的仪式感的，所以我觉得，其实建发非常懂老上海人。

叶非：

应该说上海人都见过世面，但是现在大多数住宅产品都做的相对横平竖直一些，大家产品可能更多的差异可能是在色调上、用材上会有点差别，像要做成这种颗粒度的差异化，它要花很大的力气。

倪倪：

我还感受到它的一种审美。回家的那一刻的仪式感非常重，然后慢慢递进，来到这个艺术光厅长廊的时候，我感觉会让人坐下来、休息下来。

叶非：

然后我觉得有一个比较有意思的点，就是新中式的产品相对的客群，他年纪可能会偏大一些。那像建发·海宸这种呢，它既有一点中式的这种感觉，又融入了一些西方的审美之后，其实它的客群就反而年轻人比较多。我突然有个想法就是这个场景，它是一种可以伴随一个小孩成长的环境。当他慢慢长大了，去看过很多的艺术展览，去国外去旅行过。再回来到自己家里面，感觉这个地方有点意大利的影子，这个地方有点像和平饭店。

倪倪：

业主他们小朋友刚刚起步，就在这个长廊里面，让他每一年每一年奔跑，然后慢慢就在这个长廊里面长大了。我觉得这个画面最后汇集在一起也是一个美好的回忆。

从社群客厅到功能细节

的“长期主义”

倪倪：

很少看到开发商会做这样的空间。这个空间其实有一种女王驾到的感受。

叶非：

而且其实它这边每一扇门都是可以打开的，我们现在晚上要搞这种圣诞聚会的话，下面在表演、上边围一圈，都可以看。这个的灵感是来自于礼查饭店的那个宴会厅，就是它复刻了这个礼查饭店里面的这样子的一个结构，然后又把它做了一些挑高的进化。

倪倪：

其实很多开发商都想说，我要想去做社群得先有做社群的场地给到业主们，去做邻里之间的这种氛围性的营造。

叶非：

跨年的聚会其实这个很有仪式感。就像是汤臣君品楼下，你看它的地下室夹层，它留了一个弧形的、一个类似这样突出的一个厅。那它的场景就是，我作为一个亿万级的豪宅的业主，一定会有这样的场合，我需要这样的致辞，我们现在是为什么聚在这里，我们来庆祝什么事情。这个就是个放大版的这样子的一个功能空间形制。

倪倪：

而且我觉得同一个社群的这个业主们，他们本身都是有一群共同的爱好的，有这样的空间之后，就可以把大家的爱好真正的重叠起来，真正的组合起来。

叶非：

就比如说，大家都是在边上的国际学校，那可能在学校里面孩子有些表演的场合，那并不是说我在家里面不可以。那我作为家长的话，我站一圈，让小孩在中间，他们可以来做他们的表演。

倪倪：

其实孩子们也是有仪式感的，然后本身父母们其实也有自己的想法，然后也是会给予孩子更多的一种仪式感的成长的。

我们在买房的时候，我们要看这个会所功能配套。首先第一个，除了美之外，它还有没有一些更好的频次的使用。

叶非：

我不会因为这个东西纯美买单，我也不会因为纯实用买单，我要这个东西既满足我情绪价值，它也真正能用，我觉得这东西它才是好东西。因为现在的客户口味越来越刁了。就比如说我们现在做的健身房，它有个很细节的东西，它的健身房和游泳池更衣室是分开的，就这个场景连五星级酒店都做不到。

倪倪：

因为我是一个健身的狂热者，我觉得健身房跟泳池间的联动很好，因为我要考虑到我小朋友之间的一个安全性，我带娃可以陪伴他。

叶非：

第二个是在于更衣室、淋浴的部分，他后面还有个台盆。就比如说我要淋浴，那你先要把那个毛巾先挂在外面的墙壁上，然后你再推门进去，那你有一个干湿分离的场景之后，出来的那一刻，其实你已经基本都擦干净了，然后你连衣服都已经换好。

倪倪：

对于开发商来讲，不是说客户变得挑剔了，而是真正的大家对于生活的需求，发生了很大的变化。这个会所让我感觉还有一个地方我觉得特别好，是什么？乒乓球室。的确从一个社区上来讲，是会被多频次进行使用。

叶非：

就讲到乒乓球室，其实它有个小故事。虽然这个乒乓球室它现在已经做好了，但是有一些客户他会反馈，在实际真的打球的时候，你这个纵深和宽是不够的。那建发呢，也比较听劝，他们现在的想法就是把背后那面墙再打掉，吃掉往后的两个车位的位置，把这个乒乓球室的空间再放大。

倪倪：

所以其实还是需要是客户的体验感至上。现在好的产品，它是需要业主跟开发商共创的。而且其实很多开发商我觉得也是愿意去接受客户的真实的一些反馈的，因为他们也希望把这些好的空间能够真正的给予到业主，交给到他们进行真正的使用起来。我对于这个项目除了产品的好奇啊，对于它的市场其实反馈也是蛮好奇的。因为说实话，上海的客户现在也很冷静了。

叶非：

我觉得这个项目在先天的一些指标上啊，它是有一些优势的。比如说，首先新江湾城这个板块已经5年没有出过项目了。那建发·海宸呢，能在一批次卖的好的一个重要的原因就是品质上是指数级的提升，可能我用这个价格买到的房子，在新江湾城你绝对买不到更好的，以后也买不到更好的这种感觉。

第二个是它产品的迭代太大了。就今年是上海住宅新规的第一年，那建发·海宸又是在这个新规下，应该是杨浦第一个出来的新规后产品。不管是附赠的多阳台，还是各方面的这种附赠空间，那它是给市场是一种没见过的感觉。就上海很少有一个单地块面积超过五六万方的小区存在的。

就老上海人，其实喜欢住大小区，小区的面积足够大，你才能做出足够大的公区景观啊。海宸的会所应该有4200个平方，上海可以超过4200平会所的小区，我们随便点几个，滨江凯旋门、绿城黄浦湾、汤臣一品，就你得做到这个价位段的的小区，你可能才能做出巨大的会所的面积。那而且因为老一代的会所，它还没有办法做出这么多的功能。

倪倪：

其实我能够感受到，它其实满足了客户对于老产品的一个迭代的焕新。而且它这个新，它不是存在一个层面上，它其实实际上是从这个板块、到这个产品的细节、以及到客户的生活场景的一个新的变化。

叶非：

就建发·海宸的实景开到现在，其实也没有满一个月。那这个部分开出来之后，其实是给前期的业主以及现在正在考虑买房的业主，他是有信心的。就我们前面看到的，这么多的各式各样的工序的细节，光厅、石材的地面、墙上的非遗的画，都是在种草客户。其实除了目前展示的部分之外，建发·海宸后面还会有第三段的实景示范区。那那一段出来之后，就真正的把大门和自然河道和湿地公园联系在一起。那当这个的展示做出来，当建筑实体的外立面、和实体样板房做出来，这个呈现感会更强一点。▋

以上为正文，来自City好房团队