公募REITs四季报出炉，哪个板块表现最好？首现REITs产品发行“战略撤退”

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs四季报公布完毕，各个板块的表现较为分化。来自中信建投的数据显示，77只披露了2025年四季报的产品中，次新REITs整体业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善。其中，消费及保租房等板块表现持续稳健，政策性保租房、运营能力强的购物中心以及需求稳健的农贸市场类REITs均实现出租率高位运行。

二级市场表现方面，上周整体呈现上行趋势。截至上周五（1月23日），中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于806.72点和1047.51点，周内分别上涨了2.09%和2.17%。

行业方面，上周有两单REITs发行“战略撤退”，业内分析与沪深交易所近期发布的新版“审核程序指引”密切相关。另外还有3单产品申报终止。与此同时，也有上市公司宣布拟开展商业不动产公募REITs申报发行工作。

公募REITs四季报出炉，业内评价总体表现超预期

随着公募基金四季报披露完毕，公募REITs在去年四季度的表现也随之出炉。

1月21日和22日，共有77只REITs披露了2025年四季报，次新REITs整体业绩达成率表现较好，顺周期项目经营边际改善。中信建投证券分析，其中消费及保租房等板块持续稳健表现，政策性保租房、运营能力强的购物中心以及需求稳健的农贸市场类REITs均实现出租率高位运行；产业园及仓储边际好转，多单项目实现单季度收入及可供分配金额环比转正，以价换量取得成效，部分核心项目如汇添富九州通医药REIT等实现满租。

申银万国证券则对不同板块的公募REITs四季报表现进行了分析，选择其中几个板块为大家做盘点。

例如，在消费板块，仅印力REIT可供分配金额同比下降，其他均提升，华安百联、首创奥莱、华夏金茂REIT提升幅度超过8%；出租率稳中有升，仅嘉实物美REIT的德胜门项目由98.69%下降至91.17%，其余项目均在94%以上；租金水平提升明显，首创奥莱提价最多，仅华安百联小幅下降。

保障房板块则是营收均同比提升，出租率均位于91%以上，租金水平较为稳定。其中，华润有巢REIT可供分配金额同增12.5%，且出租率同环比均有小幅抬升，而上海地产REIT出租率较上季度继续下降。

产业园区板块则是营收、可供分配金额同降居多，中关村、津开、联东科创REIT表现相对亮眼；租金方面，除首农和津开小幅上调、亦庄与苏园基本持平外，其余项目均有所下降；出租率大多抬升，东久重回满租，金隅智造工场突破90%，华安张江则由92.17%降至87.38%。

能源板块业绩分化，国电投风电、京能光伏、特变电工光伏电量同比均实现两位数增长；电价则下降为主。

二级市场价格大幅反弹，多只产品终止发行

上周，公募REITs二级市场大幅反弹。截至上周五（1月23日），中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于806.72点和1047.51点，周内分别上涨了2.09%和2.17%。

来自光大证券的数据显示，与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>可转债> REITs >A股>原油>纯债>美股。

据中金公司，上周各板块总回报指数涨跌幅分别为+5.87%（数据中心）、+4.13%（消费）、+3.13%（仓储物流）、+3.03%（市政环保）、+2.61%（保租房）、+1.84%（产业园）、+1.66%（高速公路）、+0.88%（能源）。

单只产品方面，已上市的78只公募REITs产品中，环比上涨的达到68只。其中涨幅最大的三只产品分别为中金重庆两江REIT、华安百联消费REIT和华泰紫金宝湾物流仓储REIT，周内分别上涨10.30%、9.97%和7.27%，另外还有7只产品涨幅超过5%。

上周涨幅排名前十的公募REITs

环比下跌的则减少至10只，跌幅也有所收窄。跌幅最大的三只产品则为华安张江产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和中信建投明阳智能新能源REIT，上周分别下跌了2.88%、1.54%和0.99%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

行业方面，上周最值得关注的事情是首现两单REITs发行“战略撤退”。

1月20日，上市公司金风科技发布公告表示，拟终止建信金风新能源REIT的申报发行工作，这是公募REITs市场首次出现已进入交易所审核阶段却未成功发行的案例。同日，另一家公司电子城也公告表示，拟撤回创金合信电子城产业园REIT的项目申报，后续择机继续推进申报工作。

天风证券分析，两项目的“战略撤退”与沪深交易所近期发布的新版“审核程序指引”密切相关。这一落地于去年12月31日的新规，首次明确了公募REITs审核可能“暂停”或“彻底终止”的具体情形，进一步完善了项目从申报到上市的制度链条。

除此之外，还有多单产品申报终止，包括华夏万纬仓储物流REIT、建信建融租赁住房REIT、富国首创水务REIT等。申银万国指出，被终止的5单均为交易所反馈意见后迟迟未提交回复的项目，交易所正加强对REITs项目申报的精细化管理，体现出其推动市场高质量、规范化发展的明确导向。