深度 | 2026郑州楼市“中观格局”全解析！

观察和理解一个城市的楼市格局，不能只看宏观。

有时，看中观更重要。

何谓中观？

这个中观，不是佛教里的那个中观。

简单理解，就是字面的意思——介于宏观和微观之间的“中观”

所谓郑州楼市，广义来讲包含郑州主城区楼市，包含航空港区楼市，包含中牟、荥阳上街、新郑三个近郊组团楼市，包含新密、登封、巩义三个远郊组团楼市。

甚至，包含和郑州关系密切的新乡平原新区楼市。

经历了近5年的房地产市场下行及购房逻辑的变化，目前郑州主城区外围组团楼市已经慢慢淡出了我们的视野，外围组团楼市（绿博楼市相对除外）逐渐成为地缘性市场——他们和外面的群体逐步断联，只和当地人及少部分的关联人有关。

这一点，我们要明白。

于是，2025、2026年所谓郑州楼市，我们潜意识里已经认为：

郑州楼市=郑州主城区楼市。

是的，主城区楼市已成为市场主流。

所谓主城区，绝非三环内才叫主城区，也绝非四环内才叫主城区。

在我看来，西绕城以东、北五环以南、东五环以西、南绕城以南，都叫主城区。

这里的楼市，都叫主城区楼市。

所以，研究郑州楼市，就是研究在这个范围内的土地、开发商、在售楼盘、二手房楼市所发生的一切。

所谓楼市，这个，就是市场的意思。

市场是什么？

就是供和需。

需，无法量化。他存在于买房人的精神世界和行为世界。

而供，相对可以量化。

所谓楼市格局，主要是供的格局。

目前，我们关注和研究的楼市，主要是住宅楼盘。

公寓、写字楼、商铺、产业地产楼市，相对非主流。

看下图：【2026年郑州主城区住宅楼盘地图】之1月26日版。

数据显示：

目前郑州主城区主流在售住宅楼盘有67个；主流待售住宅楼盘59个(其中包含已拍土地但始终未开发的住宅地块）。

两者加起来，一共126个。

前面我说了，在售住宅楼盘67个数字的前面有主流二字。事实上，除了这67个住宅楼盘外，市场至少还有40个楼盘名单没在列——他们要么剩余房源在40套之内、要么压根在市场上没任何声音、要么交房几年了还没卖完卖不动而且还没任何积极性动作、要么烂尾了保交楼而无法市场化销售。索性，我就把他们的名单删除了。

也就是说，郑州主城区楼市中至少还有100个住宅楼盘存在（xiaoshou）。

你仔细看这67个在售住宅楼盘的分布格局，他们主要分布在四环内。

是的，当下郑州主城区楼市，四环内和四环外泾渭分明；三环内和三环外倒不明显。

四环外的在售楼盘仅有：

1、西四环外高新新城：（5个）

中建泊悦府、高新和锦莲序、高新和锦瞻云、大正水晶森林、高新书香云境

2、南四环外：（2个）

建中九樾云筑、富田城九鼎华府

3、东四环外：（2个）

城发和府、郑东华府

4、北四环外：0个。

2025-2026，四环内楼市成为郑州楼市主流。

我们要承认并认清这一点。

在这些在售住宅楼盘中，有32个盘已经是现房（已全部交付或部分交付）。

32个盘，在67个在售楼盘中，现房楼盘比例近50%。

这个数据和特征，其实很可怕。

代表了有一半的盘，都交房了还在售——还没卖完。

事实上，越是现房销售，开发商越难受。

1、所见即所得。优点和缺点暴漏无疑。

2、经历了时代的转折——四代宅的横空出世——这些现房产品已经相对落伍。

3、现房了还没卖完，充分说明这个盘肯定是有问题——这个问题未必是产品不好，未必价格过高，未必是营销不行，大多是因为其他多种多样的问题。比如，市场错位。

好吧，余下的35个在售（期房）楼盘，大多是四代宅、3.5代宅及主流楼盘。

至少，他们在积极有为地做事。

2026年，将是四代宅和3.5代宅一统天下的时代。

虽然，四代宅在2025年下半年也开始祛魅，开始没那么神了。

在我看来，四代宅不是革命性的产品创新，而只是从过去“偷面积”，到现在光明正大合法送面积。

虽然部分楼盘的得房率说辞有偷换概念和夸大嫌疑，但事实上其得房率确实高。

很多143平米户型的室内空间确实像过去165平米户型的室内空间。

从开发商属性角度，目前郑州楼市格局属于春秋战国时代。

旧格局打破，新格局远未建立。

目前，郑州楼市江湖开发商存在几大势力：

1、全国TOP级房企；

2、郑州本土市区平台国企；

3、郑州硕果仅存的本土TOP房企；

4、地市新进房企；

5、代建房企。

楼盘，也被这几大势力瓜分。

目前，没有数据显示谁一家独大。

目前的特征，就是散。

这是郑州楼市和全国其他TOP城市楼市最大的不同。

其他多个城市本土平台房企楼盘的数量和业绩很牛。这一点，郑州表现并不突出。

需要加油。

在郑州各组团的表现上，没有呈现出哪个片区组团所向披靡的特征。

没有一家独大，没有一支独秀。

包括过去几年曾经如日中天的金水北，这两年其实也怂了。

很明显的，高铁东站东广场片区倒显得后来居上。

从中超总华润润府一期二期的表现，可以看出来。

从大来郑东壹号院的热度，可以看出来。

只是，目前这里的楼盘数量不够多，不够扎堆。

当然，这其中有一个重要因素：

就是老东区除了北龙湖外，没有新盘供应。

其他片区，每个区域仅有一两个楼盘表现亮眼。

这也证明一个道理：

和全国其他多个城市一样，郑州楼市进入单盘主义时代

再看待售住宅楼盘地图。

目前，郑州主城区有待售住宅楼盘59个。

前面说了，这些待售住宅楼盘，包含已拍的土地。

这59个楼盘，目前有名有姓的（包含XX二期）的项目，不足20%。

其中，甚至包含已拿地2年3年还没动工的土地。多数是城投拿地的地块。

这59个盘中，春节前，通派龙湖御潮云上西美招商雲启金茂璞逸缦湖大概率会开盘。也就是说，过了春节，这59的数字会变成56。

——这三个盘，都很不错。如果有需求，要把握。

至于其他的待售楼盘，入市时间、规划、开盘时间都存在变量。

除了大来郑东壹号院，好多盘应该到2026年下半年才能开盘。

上半年的3-6月份，是新盘首开的空白期。

这个，要看到这一点。

除了这些，2026年上半年应该还会拍地。

只要拍地，开发商还会拿地，特别是地市中小开发商。

他们来郑拿地的激情很高。

在新房房价上，2026的格局，很清晰。

你看懂了这个图，就可以胸中有丘壑了。

你品。

今天不细讲，改天单独文章阐述。

从这里图里你可以看出，其实郑州2026年的贵房子，很少很少。

甚至超过2万一平的楼盘都不多。

超过25000元/平米的楼盘，屈指可数。

郑州楼市主流的住宅楼盘供应大多数还是10000-20000元/平米之间。

我认为郑州主城四环内住宅新房房价中位值是：

15000元/平米。

你想好你准备买的房子是15000+或者15000-?

想好了，你的选房逻辑就很清晰了。

开发商也应该想好。

如果你开发的房子预期售价不到15000，也别做那些虚里吧唧的会所功能了。多搞点务实的，反而会更好。

至于不到10000元/平米的房子，也很多。无论是二环内，三环内，四环内。

当然，主要在四环外。

好了，以上就是郑州楼市的中观格局。

清晰明了。

没那么复杂。

未来20天，就看通派龙湖御潮云上西美招商雲启金茂璞逸缦湖这三个新盘的开盘定价和开盘结果了。

2026郑州楼市大剧已经上演。

各位，坐好小板凳，和东哥一起，围观看大戏！

本文完。