海信重仓闫家山！再拓青岛主城版图！10230元/㎡拿下容积率2.0低密地块

1月26日，老四方闫家山SF1203039-1地块拍卖圆满落槌，海信地产（济南志锦置业有限公司）以底价4.41亿元、10230元/㎡楼面地价成功竞得。这是海信继悦澜山之后，在闫家山板块拿下的第二宗核心商住用地，标志着其深耕青岛主城的战略再落一子。

此前，海信悦澜山凭借地铁5、8号线双轨加持、优质教育医疗环绕、优质产品力以及海信地产品牌加持等核心优势，现已售罄，夯实了市场对海信系产品的高度认可。

此次拿下的新地块紧邻悦澜山，步行200米即达闫家山地铁站，交通优势明显。此外，从地块自身条件来看，容积率仅2.0 ，不仅远低于海信悦澜山的2.9，更优于区域内其他项目2.4-3.53的容积率水平，是市北区难得的低密社区。从供应来看， 未来将与绿城璟悦等项目形成供应梯队，进一步激活老四方改善市场。

地块位于市北区郑州路以北、商丘路以东（SF1203039-1地块），紧邻海信悦澜山项目。商住用地，占地面积约21548.1㎡（其中住宅20798.1㎡，商业750㎡），容积率2.0，建筑面积4.31万㎡（住宅建面41596.2㎡，商业1500㎡）。建筑密度20%，绿地率35%。起拍楼面地价10230元/㎡，起拍总价4.41亿元。竞买保证金8817万元。

出让文件指出本宗地不接受地方政府融资平台公司竞买申请。此外需签订《市北区洛阳路片区SF1203039-1 地块城镇居住区“邻里坊”建设移交协议》，负责同步投资建设配套邻里坊1处，含助老助餐、文体活动、社区工作、便民服务等功能，建成后按协议要求完成移交。

文件指出，地块需配建农贸市场，用地性质为零售商业用地，建筑面积不小于1500平方米;配套邻里坊、小型开放绿地等居住项目级公共服务设施。

地块周边公服配套的规划和建设情况

1.道路交通（地铁）：规划周边有五号线、八号线闫家山地铁站（约200米）；

2.教育与医疗：现状周边有青岛科技大学、三十九中市北分校、郑州路第二小学、洛阳路第二小学、现状幼儿园6处、社区卫生服务中心2处，规划周边有九年制学校1处、幼儿园3处；

3.文体设施：现状周边有奥林匹克体育公园，规划周边有文化活动中心1处、中小型多功能体育场地3处；

4.养老设施：现状周边有养老院3处，规划养老院、养老服务中心1处；

5.商业设施：现状周边有利群海琴购物广场，规划1处商业综合体（38号地块，约200米）；

6.城市公园绿地：现状周边有海琴广场，规划周边有李村河滨河游园。

此次出让的郑州路以北地块隶属于老四方板块，近两年该板块凭借对刚需及刚改客群的精准定位，已跃升为当前楼市 “流量焦点”，商品住宅销售持续处于高位，截至12月底去化周期已降至13.9个月，供需关系保持健康。尽管板块内项目数量较多，但依托充足的地缘客户储备与灵活的价格策略，片区整体去化表现尚可。

区域内聚集了多类优质项目，既有海信悦澜山、中海雲境、青岛滨海国际中心、通和悦章、国信和悦、富力海悦学府等，其中中海雲境、青岛滨海国际中心等项目流速尤为突出，保利时代安置房剩余房源转为商品房后单价低至1.2万，成为当前老四方价格最具优势的新房。此外，绿城环海湾盐滩地块案名已定为绿城青岛璟悦，面积区间99-140㎡，产品系为桂语系，预计即将入市。

有关要求：

（一）本宗地不接受地方政府融资平台公司(以自然资源部动态监测监管系统推送清单为准)竞买申请。青岛市、区(市)国有企业报名参与本地块竞买时，应持同级人民政府（或同级财政、国资等部门）同意企业参与竞买意见，向出让人提交竞买申请。

（二）其他说明

土地竞得人须于土地拍卖竞拍结束后 3 个工作日内，签订《成交确认书》之前，与青岛市市北区滨海产业新区管理委员会或指定部门签订《市北区洛阳路片区SF1203039-1 地块城镇居住区“邻里坊”建设移交协议》。以上协议由市北区政府负责在出让公告发布时同步在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。竞买人如需了解协议有关内容，可到市北区政府官网查询：

乙方在洛阳路片区SF1203039-1地块开发居住项目的同时，负责同步投资建设配套邻里坊1处，含助老助餐、文体活动、社区工作、便民服务等功能，规模指标按照建筑面积350㎡/千人，单处最小面积350㎡，该项目邻里坊建筑面积350㎡。邻里坊中社区养老服务功能建筑面积占比不低于20%，文化活动功能建筑面积占比不低于15%，公共卫生间建筑面积占比不低于7%，快递服务功能建筑面积占比不低于8%，便民商业服务功能建筑面积占比不低于15%。

2026年，青岛该不该买房？